Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad Soden am Taunus

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Soden. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Soden

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Soden. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bad Sodens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Altenhain, Bad Soden und Neuenhain.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Königstein im Taunus, Hochtaunuskreis, Schwalbach am Taunus, Sulzbach (Taunus), Liederbach am Taunus und Kelkheim (Taunus).

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bad Soden gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt von Bad Soden am Taunus (Hessen)

1. Einleitung

Bad Soden am Taunus ist eine charmante Kur- und Bäderstadt im Main-Taunus-Kreis in Hessen, die etwa 15 Kilometer nordwestlich des Finanzzentrums Frankfurt am Main gelegen ist. Mit rund 23.000 Einwohnern zählt sie zu den wohlhabenden Vororten der Metropolregion Rhein-Main und profitiert von ihrer idyllischen Lage am Rande des Taunusgebirges. Die Stadt ist bekannt für ihre heilenden Solequellen, historische Altstadt und eine hohe Lebensqualität, die durch grüne Lungen, gute Schullandschaften und eine familienfreundliche Infrastruktur geprägt ist. Der Immobilienmarkt in Bad Soden spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist geprägt von hoher Nachfrage, stabilen Preisen und einer Balance zwischen Eigentum und Miete. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes zum November 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftiger Trends. Die Analyse basiert auf marktrelevanten Daten und zeigt, dass Bad Soden trotz leichter Schwankungen ein solider Investitionsstandort bleibt.

2. Allgemeine Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bad Soden am Taunus ist strategisch optimal positioniert: Die S-Bahn-Linie S5 verbindet die Stadt in unter 30 Minuten mit dem Frankfurter Hauptbahnhof, während die A661 und A5 eine schnelle Anbindung ans Autobahnnetz bieten. Diese Verkehrsanbindung macht Bad Soden zu einem gefragten Pendlerort für Berufstätige aus dem Rhein-Main-Gebiet. Wirtschaftlich profitiert die Stadt von der Nähe zu Frankfurt, wo Branchen wie Finanzwesen, IT und Pharma dominieren. Lokale Arbeitgeber wie Siemens, Amadeus IT Group und Fresenius sorgen für eine hohe Kaufkraft und niedrige Arbeitslosigkeit (unter 4 Prozent). Die Einwohnerstruktur ist altersdurchmischt, mit einem hohen Anteil an Familien und Gutverdienern (Durchschnittseinkommen über 50.000 Euro brutto jährlich). Demografische Trends wie Zuzug junger Familien und Rentner, die die Ruhe des Taunus suchen, treiben die Nachfrage nach Wohnraum an. Die hohe Lebensqualität – mit Parks wie dem Kurpark, kulturellen Veranstaltungen und einer guten Versorgung durch Schulen und Geschäfte – unterstreicht die Attraktivität. Allerdings führt der begrenzte Bauland im Taunus zu Engpässen im Angebot, was Preise stabilisiert.

3. Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Bad Soden hat sich 2025 nach einer Phase der Stabilisierung nach der Pandemie und den Zinserhöhungen der EZB weiterentwickelt. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser zeigen eine leichte Aufwärtstendenz, beeinflusst durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Im Vergleich zu 2024 sind die Kaufpreise für Wohnungen um etwa 1 bis 2 Prozent gestiegen, während Hauspreise tendenziell stabil oder leicht rückläufig sind (um 0,5 bis 1 Prozent). Quartalsweise gab es minimale Korrekturen, etwa -1,6 Prozent im dritten Quartal, was auf saisonale Effekte hinweist. Langfristig (seit 2021) sind die Preise für Häuser um rund 0,6 Prozent und für Wohnungen um 5 bis 7 Prozent gestiegen, was auf eine moderate Wertsteigerung hindeutet. Die Mietpreise hingegen verzeichnen eine klarere Steigerung von 4 bis 5 Prozent im Jahresvergleich, getrieben durch Inflation und steigende Baukosten.

Zur Übersicht der durchschnittlichen Quadratmeterpreise (Stand November 2025):

Diese Werte variieren je nach Lage: Zentrale Lagen wie die Altstadt oder der Kurpark erreichen Preise bis zu 20 Prozent höher, während Randlagen günstiger sind.

4. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Bad Soden ist knapp: Im November 2025 sind etwa 150 bis 200 Objekte (Wohnungen und Häuser) auf Plattformen gelistet, was einem Rückgang von 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Neubauvorhaben sind rar, da der Taunus schützenswerte Naturflächen umfasst und Baugenehmigungen streng reguliert sind. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere von Familien und Paaren aus Frankfurt, die Pendeln und Natur suchen. Beliebte Suchkriterien sind 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen (ca. 80–120 m²) und moderne Reihenhäuser mit Garten. Die Vermarktungsdauer liegt bei 3 bis 6 Monaten für Wohnungen und 4 bis 8 Monaten für Häuser, was auf einen ausgeglichenen, aber kaufstarken Markt hindeutet. Im Mietsegment übersteigt die Nachfrage das Angebot um 20 Prozent, was zu Wartezeiten von 1 bis 3 Monaten führt. Förderprogramme wie die KfW-Förderung für energieeffiziente Sanierungen regen das Angebot an, doch der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien aus den 1960er- bis 1990er-Jahren.

5. Kaufmarkt im Detail

Der Kaufmarkt für Eigentum ist robust und richtet sich an Käufer mit stabilem Einkommen. Eigentumswohnungen (durchschnittlich 4.600 €/m²) machen den Großteil der Transaktionen aus und eignen sich für Ein- und Zweipersonenhaushalte. Ein typisches 80-m²-Objekt kostet somit rund 368.000 Euro. Häuser (durchschnittlich 5.300 €/m²) sind teurer und ziehen Familien an; ein 150-m²-Einfamilienhaus liegt bei etwa 795.000 Euro. Faktoren wie Energieeffizienz (z. B. KfW-Standard 55) und Balkone heben den Wert um 10–15 Prozent. In 2025 haben sich die Preise für Wohnungen leicht erhöht, während Häuser durch höhere Zinsen (aktuell ca. 3,5–4 Prozent für 10-Jahres-Festzins) stabilisieren. Die Finanzierbarkeit ist gut, da die hohe Kaufkraft die Tilgungsraten erleichtert.

6. Mietmarkt im Detail

Der Mietmarkt ist dynamischer und mieterfreundlicher als in Frankfurt, aber teurer als der hessische Durchschnitt. Die Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 14,50 €/m², was für eine 70-m²-Wohnung monatlich etwa 1.015 Euro bedeutet (zzgl. Nebenkosten von 2–3 €/m²). Häuser sind seltener und kosten 16,00 €/m². Die Steigerung um 4,6 Prozent im Jahresvergleich resultiert aus Nachfrageüberschuss und gestiegenen Heizkosten. Beliebte Objekte sind saniertete Altbauten mit Parkett und Einbauküche. Die Mietpreisbremse gilt nicht streng, doch Mieterhöhungen sind auf 15 Prozent der lokalen Entwicklung beschränkt. Im Vergleich zum Bund (ca. 9 €/m²) ist Bad Soden 60 Prozent teurer, was die Attraktivität für Gutverdiener unterstreicht.

7. Prognose und Trends

Für 2026 wird eine moderate Preisanstieg von 1–3 Prozent für Kaufobjekte erwartet, abhängig von EZB-Zinssenkungen (Prognose: 2,5–3 Prozent). Mieten könnten um 3–5 Prozent steigen, da Baukosten weiter anziehen. Trends umfassen Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Objekte (z. B. mit Wärmepumpen) erzielen 10–20 Prozent Aufschläge. Digitalisierung (virtuelle Besichtigungen) und Home-Office-Nachfrage fördern größere Wohnungen. Risiken sind steigende Baugenehmigungsgebühren und potenzielle Abwanderung durch Home-Office in ländlichere Gebiete. Insgesamt bleibt Bad Soden ein sicherer Hafen: Die Nähe zu Frankfurt und die Qualität des Lebens sichern langfristig Wertstabilität.

8. Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Bad Soden am Taunus ist 2025 geprägt von Stabilität und Potenzial, ideal für Investoren und Eigennutzer. Die hohen Preise spiegeln die exzellente Lage wider, während die moderate Entwicklung Chancen für Einstiege bietet. Käufern raten wir, auf sanierte Objekte in zentralen Lagen zu setzen; Mietern, Verträge mit Indexierung zu prüfen. Für Investoren lohnt sich der Fokus auf Renditeobjekte mit 3–4 Prozent Bruttorendite. Insgesamt unterstreicht Bad Soden seine Rolle als Premium-Vorort: Wer hier investiert, setzt auf Qualität und Wertsteigerung.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Bad Soden oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.