Sachverständige für Immobilienbewertung in Flörsbachtal

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Flörsbachtal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Flörsbachtal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Flörsbachtal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Flörsbachtals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Flörsbach, Kempfenbrunn, Lohrhaupten und Mosborn.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Biebergemünd, Jossgrund, Fellen, Landkreis Main-Spessart und der Landkreis Aschaffenburg.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Flörsbachtal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Flörsbachtal (Hessen)

Einleitung

Flörsbachtal ist eine idyllisch gelegene Gemeinde im Südosten des Main-Kinzig-Kreises in Hessen, die 1972 durch den Zusammenschluss der Ortsteile Flörsbach, Kempfenbrunn, Mosborn und Lohrhaupten entstanden ist. Mit einer Fläche von rund 32 Quadratkilometern und einer überwiegend waldreichen Landschaft im Spessart gehört sie zu den ländlichen Perlen der Region. Die Gemeinde grenzt an Bayern und profitiert von ihrer Nähe zu größeren Zentren wie Bad Orb (ca. 12 Kilometer entfernt) sowie der Anbindung an das Rhein-Main-Gebiet. Der Immobilienmarkt in Flörsbachtal ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Nachfrage, die durch die naturnahe Lage und die gute Erreichbarkeit für Pendlern aus Frankfurt oder Aschaffenburg angetrieben wird. Im Folgenden wird der Markt umfassend beleuchtet, basierend auf aktuellen Daten zum Stand des Jahres 2025. Der Bericht gliedert sich in demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Marktanalyse, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie Ausblick.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Flörsbachtal zählt etwa 2.400 Einwohner und weist eine stabile, leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung auf, die typisch für ländliche Regionen in Mittelhessen ist. Die Altersstruktur ist geprägt von einem hohen Anteil an über 60-Jährigen (rund 30 Prozent), während der Anteil der unter 20-Jährigen bei etwa 18 Prozent liegt. Die Zahl der erwerbsfähigen Personen (20 bis 60 Jahre) beträgt derzeit rund 52 Prozent, was auf eine alternde Gesellschaft hinweist. Prognosen bis 2035 gehen von einem leichten Rückgang der Gesamtbevölkerung um 5 bis 7 Prozent aus, bedingt durch Abwanderung junger Familien in urbane Zentren. Dennoch bleibt die Gemeinde attraktiv für Zuzügler, die Ruhe und Natur suchen: Etwa 15 Prozent der Einwohner sind Zugezogene aus dem Rhein-Main-Raum.

Wirtschaftlich ist Flörsbachtal vorwiegend von kleineren Handwerksbetrieben, Forstwirtschaft und Tourismus geprägt. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 Prozent, was unter dem hessischen Durchschnitt von 5,2 Prozent liegt. Viele Bewohner (ca. 40 Prozent) pendeln in benachbarte Städte wie Gelnhausen oder Frankfurt, wo Branchen wie Logistik, Automobilzulieferung und Dienstleistungen dominieren. Der Bruttowertschöpfung pro Einwohner beträgt rund 42.300 Euro, etwas unter dem Landesdurchschnitt von 46.100 Euro. Die Landnutzung unterstreicht die ländliche Prägung: 71 Prozent Grün- und Waldflächen, 20 Prozent landwirtschaftliche Nutzfläche und nur 4,4 Prozent Verkehrs- und Siedlungsflächen. Diese Struktur fördert eine hohe Lebensqualität, wirkt sich aber auch auf den Immobilienmarkt aus, indem sie den Druck auf Neubauten dämpft und den Fokus auf Bestandsimmobilien legt.

Die Infrastruktur unterstützt den Wohnstandort: Buslinien verbinden die Ortsteile mit dem Kinzigtal und der Regionalbahn, was Pendlerzeiten von 45 bis 60 Minuten nach Frankfurt ermöglicht. Lokale Einrichtungen wie Schulen, ein Kindergarten und ein Dorfgemeinschaftshaus sorgen für eine familienfreundliche Atmosphäre, während Wanderwege und der Hartgrundsee den Tourismus ankurbeln.

Marktanalyse

Der Immobilienmarkt in Flörsbachtal ist ein Spiegel der regionalen Dynamik im Main-Kinzig-Kreis: Stabil mit leichter Aufwärtstendenz, aber ohne die explosiven Steigerungen urbaner Märkte. Die Nachfrage konzentriert sich auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in ruhigen Lagen, getrieben von Familien und Rentnern, die die Spessart-Natur schätzen. Im Vergleich zum Kreis, wo der Durchschnittspreis für Häuser bei 3.150 Euro pro Quadratmeter liegt, positioniert sich Flörsbachtal als günstiger Einstiegspunkt (ca. 1.950 Euro pro Quadratmeter für Häuser). Der Mietmarkt ist eng, mit wenigen Angeboten, was auf eine hohe Eigentumsquote von über 70 Prozent hinweist.

Der Markt ist segmentiert: In den Ortsteilen Lohrhaupten und Kempfenbrunn, die zentraler liegen, sind Preise um 10 bis 15 Prozent höher als in den peripheren Teilen wie Mosborn. Neubauten machen nur 20 Prozent des Angebots aus und richten sich an junge Familien, während Bestandsbauten (meist aus den 1970er bis 1990er Jahren) den Großteil stellen. Die energetische Sanierung ist ein wachsendes Thema: Viele Objekte erfüllen noch nicht die KfW-Standards, was Käufer zu Investitionen in Höhe von 10.000 bis 20.000 Euro pro Haus motiviert. Gewerbeimmobilien sind rar und beschränken sich auf kleine Läden oder Ferienwohnungen, mit einem Fokus auf Tourismusnutzung.

Preisentwicklung

Die Preise im Flörsbachtal-Markt haben sich in den letzten Jahren moderat entwickelt, beeinflusst durch die allgemeine Stabilisierung des hessischen Immobilienmarkts nach der Pandemie-Boomphase. Im ersten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei 1.949 Euro, was einem Rückgang von 1,47 Prozent im Vergleich zum Vorquartal entspricht. Für Wohnungen beträgt er 2.008 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind 20 bis 25 Prozent unter dem Kreis-Durchschnitt und machen Flörsbachtal zu einem der günstigsten Standorte im Main-Kinzig-Kreis.

Die Mietpreise für Bestandswohnungen liegen bei 4,73 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten bei 6,92 Euro. Häuser werden im Schnitt mit 4,95 Euro pro Quadratmeter vermietet, Neubauten mit 7,52 Euro. Diese Niveaus sind stabil, mit einer jährlichen Steigerung von 2 bis 3 Prozent, und bieten Renditen von bis zu 6 Prozent für Anleger – attraktiv im Vergleich zu städtischen Märkten.

Beispiele aktueller Transaktionen: Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern in Lohrhaupten wurde kürzlich für 296.000 Euro verkauft (ca. 1.973 Euro/m²), ein Grundstück von 1.000 Quadratmetern in Kempfenbrunn für 75.000 Euro (75 Euro/m²). Die Preise in Flörsbachtal rangieren damit unter den günstigsten im Kreis, wo Orte wie Niederdorfelden über 4.700 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot umfasst derzeit etwa 20 bis 25 aktive Objekte, darunter 15 Häuser zum Kauf (Preisspanne: 145.000 bis 523.000 Euro) und wenige Mietwohnungen (z. B. 2-Zimmer-Wohnung für 380 Euro monatlich). Provisionsfreie Angebote machen 30 Prozent aus, was den Markteintritt erleichtert. Die Nachfrage ist ausgeglichen: 60 Prozent stammen von Privatkäufern, 40 Prozent von Investoren, die auf Ferienimmobilien setzen. Engpässe bestehen bei kleineren Wohnungen (unter 80 m²), wo Wartezeiten von 3 bis 6 Monaten üblich sind.

Makler berichten von einer Verkaufsdauer von 4 bis 6 Monaten für Häuser, kürzer für Grundstücke in Hanglagen mit Ausblick. Die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten steigt um 15 Prozent jährlich, getrieben durch Förderprogramme. Im Vergleich zum Kreis (über 400.000 Einwohner) ist der Markt klein, aber resilient: Während der Kreis ein Bevölkerungswachstum von 1 Prozent pro Jahr verzeichnet, bleibt Flörsbachtal stabil, was Preisschwankungen minimiert.

Ausblick und Empfehlungen

Bis 2030 wird der Immobilienmarkt in Flörsbachtal voraussichtlich eine moderate Steigerung von 2 bis 4 Prozent pro Jahr erleben, unterstützt durch den demografischen Wandel (Zuzug von Ruheständlern) und Infrastrukturausbau (z. B. Breitbandausbau). Herausforderungen sind der Fachkräftemangel und steigende Baukosten, die Neubauvorhaben bremsen könnten. Potenzial liegt in der Sanierung alternder Bestände und der Entwicklung von Ferienhäusern, da der Tourismus im Spessart boomt.

Für Käufer: Flörsbachtal eignet sich ideal für budgetbewusste Familien oder Anleger – empfehlenswert sind Objekte in Lohrhaupten mit guter Anbindung. Verkäufer sollten auf energetische Upgrades setzen, um den Preis um 10 Prozent zu steigern. Insgesamt bleibt der Markt ein stabiler, attraktiver Sektor im hessischen ländlichen Raum, der Qualität über Quantität stellt.

Dieser Bericht fasst den Stand November 2025 zusammen und dient als Orientierungshilfe. Für individuelle Bewertungen empfehlen sich lokale Experten.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.