Sachverständige für Immobilienbewertung in Breuna

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Breuna. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Breuna

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Breuna. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Breunas Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Niederlistingen, Oberlistingen, Rhöda und Wettesingen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Warburg, Kreis Höxter / NRW), Liebenau, Calden, Zierenberg, Wolfhagen, Landkreis Kassel, Volkmarsen und Landkreis Waldeck-Frankenberg.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Breuna gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Breuna (Hessen)

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Breuna ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Kassel im nördlichen Hessen mit etwa 3.600 Einwohnern auf einer Fläche von rund 40 Quadratkilometern. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Breuna, Niederlistingen, Oberlistingen, Rhöda und Wettesingen. Sie liegt westlich von Kassel (ca. 25-30 km entfernt) und profitiert von einer guten Verkehrsanbindung durch die Autobahn A44 sowie die Bundesstraßen B7 und B485. Diese Nähe zur Documenta-Stadt Kassel macht Breuna zu einem attraktiven Pendlerort für Berufstätige, die in der Region Kassel arbeiten, aber ruhiges, ländliches Wohnen bevorzugen. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis leicht rückläufig, mit einer geringen Abwanderung und einem hohen Auspendleranteil. Die Region zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus, mit viel Grün, guter Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) und moderater Bevölkerungsdichte.

Der Immobilienmarkt in Breuna ist typisch für den ländlichen Raum Nordhessens: Er ist überschaubar, mit geringem Transaktionsvolumen und stabilen, vergleichsweise günstigen Preisen im Vergleich zu städtischen Zentren wie Kassel oder dem hessischen Durchschnitt. Das Angebot besteht überwiegend aus Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und wenigen Eigentumswohnungen. Neubauaktivität ist begrenzt, der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien, oft mit großzügigen Grundstücken.

2. Kaufpreise für Immobilien

Die Preise in Breuna liegen deutlich unter dem hessischen Landesdurchschnitt (Häuser ca. 3.200-3.700 €/m², Wohnungen ca. 3.600-3.800 €/m²). Der Markt ist käuferfreundlich, da das Angebot die Nachfrage übersteigt und viele Objekte sanierungsbedürftig sind.

• Einfamilien- und Reihenhäuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.250-1.400 €/m². Günstige Objekte (oft ältere Bauten oder Sanierungsobjekte) starten bei 540-800 €/m², während moderne oder gut erhaltene Häuser bis zu 2.700 €/m² erreichen können. Ein typisches Einfamilienhaus mit 120-150 m² Wohnfläche und 700-1.000 m² Grundstück kostet zwischen 150.000 und 350.000 €, je nach Zustand und Lage.
• Eigentumswohnungen: Das Segment ist sehr klein, da Mehrfamilienhäuser rar sind. Durchschnittspreise liegen bei 1.500-1.650 €/m², mit Steigerungen von rund 4-5 % im Vergleich zum Vorjahr. Wohnungen in zentralen Lagen oder Neubauobjekten sind selten und teurer.
• Gesamtentwicklung: In den letzten Jahren zeigten sich Schwankungen, teilweise bedingt durch geringe Datenmengen. 2025 liegen die Preise stabil bis leicht steigend (ca. 1-5 % im Jahresvergleich), getrieben durch die anhaltende Nachfrage nach günstigem Wohnraum im Umland von Kassel. Im Vergleich zu 2024 gab es in manchen Segmenten leichte Rückgänge durch höhere Zinsen und vorsichtigere Käufer, insgesamt jedoch eine Erholung.

3. Grundstückspreise und Bodenrichtwerte

Baugrundstücke sind in Breuna vergleichsweise günstig und reichlich verfügbar, was den Markt für Selbstbauer attraktiv macht.

• Durchschnittlicher Angebotspreis für Baugrundstücke: Ca. 100 €/m².
• Spannweite: Günstige Parzellen ab 40-50 €/m² (einfache Lagen), teurere bis 160 €/m² (gut erschlossene Neubaugebiete oder zentrale Orte).
• Bodenrichtwerte (offizielle Orientierungswerte): Liegen bei etwa 45-50 €/m², mit leichten Rückgängen in den Vorjahren, aber Stabilisierung 2025.

Die Vermarktungsdauer für Grundstücke beträgt durchschnittlich 4-6 Monate. Erschlossene Neubaugebiete sind begrenzt, viele Grundstücke stammen aus privater Teilung oder landwirtschaftlicher Umwidmung.

4. Mietmarkt

Der Mietmarkt ist ruhig und familienfreundlich, mit niedrigen Fluktuationsraten. Mieten liegen deutlich unter städtischen Niveaus.

• Durchschnittliche Kaltmiete für Bestandswohnungen: Ca. 4,50-6,50 €/m².
• Neubau- oder moderne Wohnungen/Häuser: Bis zu 7-8 €/m².
• Häuser zur Miete: Selten, oft 5-7 €/m² für ältere Objekte.
• Entwicklung: Moderate Steigerungen um 1-3 % pro Jahr, bedingt durch Infrastrukturverbesserungen und Pendlerzuzug. Die Mieten bleiben jedoch stabil und attraktiv für Mieter mit niedrigem Einkommen oder Familien.

Bruttomietrenditen für Vermieter liegen bei 4-5 %, was im Bundesvergleich hoch ist und Investitionen in Bestandsobjekte interessant macht.

5. Marktentwicklung und Einflussfaktoren

• Positive Faktoren: Gute Anbindung an Kassel (Pendlerzeit ca. 20-30 Minuten), niedrige Preise, hohe Lebensqualität und Natur Nähe. Zuzug von Familien und Senioren, die städtische Hektik meiden.
• Herausforderungen: Geringes Angebot an modernen Wohnungen, viele Sanierungsobjekte (z. B. Fachwerkhäuser), demografischer Wandel mit leichter Abwanderung junger Menschen und hohem Auspendleranteil.
• Prognose für 2026 und darüber hinaus: Leicht steigende Preise erwartet (2-5 % p.a.), vor allem bei energieeffizienten Objekten. Der Markt bleibt stabil, da Breuna vom Kasseler Speckgürtel profitiert, ohne Überhitzung. Neubauimpulse durch regionale Förderungen könnten das Angebot erweitern.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Breuna ist ein klassischer ländlicher Markt: Günstig, stabil und käuferorientiert. Er eignet sich besonders für Eigennutzer (Familien, Selbstbauer) und langfristige Investoren, die Wert auf Ruhe und Bezahlbarkeit legen. Im Vergleich zu Kassel oder dem hessischen Durchschnitt bietet Breuna erhebliche Preisvorteile bei vergleichbarer Infrastruktur. Potenzielle Käufer sollten den Zustand von Bestandsimmobilien prüfen und auf Energieeffizienz achten, da dies zunehmend preisrelevant wird. Insgesamt bleibt Breuna eine attraktive Alternative für bezahlbares Wohnen in Nordhessen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Breuna oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.