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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Breitenbach a. Herzberg. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Breitenbach a. Herzberg
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Breitenbach a. Herzberg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Breitenbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Breitenbach, Hatterode, Oberjossa, Gehau und Machtlos.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Ottrau, Oberaula, Schwalm-Eder-Kreis, Kirchheim, Niederaula, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Schlitz, Grebenau, Alsfeld und der Vogelsbergkreis.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Breitenbach a. Herzberg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Breitenbach am Herzberg (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Breitenbach am Herzberg ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Hersfeld-Rotenburg im Nordosten Hessens mit etwa 3.500 Einwohnern. Die Gemeinde besteht aus mehreren Ortsteilen wie Breitenbach, Gehau, Hatterode, Machtlos und Oberjossa. Sie liegt in einer ländlich geprägten Region am Rande des Knüllgebirges und des Fuldaer Landes, etwa 25 Kilometer südöstlich von Bad Hersfeld und 50 Kilometer von Fulda entfernt. Die Anbindung erfolgt über die Bundesstraße B27 und regionale Bahnverbindungen. Die Umgebung ist geprägt von Natur, Wald und landwirtschaftlichen Flächen, was die Gemeinde besonders für Naturliebhaber und Familien attraktiv macht, die Ruhe und Abgeschiedenheit vom städtischen Trubel suchen. Breitenbach am Herzberg gilt als typischer ländlicher Wohnort mit mittleren bis guten Wohnlagen, ohne extreme Ballungszentren oder hohe Urbanisierung.
2. Allgemeine Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Breitenbach am Herzberg ist überschaubar und wird von einem geringen Angebot an Objekten dominiert. Aufgrund der geringen Größe der Gemeinde und der niedrigen Fluktuation gibt es selten mehr als eine Handvoll aktuelle Angebote gleichzeitig. Der Markt richtet sich primär an Eigennutzer, die ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück in ruhiger Lage suchen. Neubauaktivitäten sind vorhanden, aber begrenzt und oft auf Fertighäuser oder individuelle Projekte ausgerichtet. Der Bestand besteht größtenteils aus älteren Einfamilienhäusern aus den 1960er- bis 1990er-Jahren, ergänzt durch vereinzelte Mehrfamilienhäuser und landwirtschaftliche Anwesen. Im Vergleich zu städtischen Regionen in Hessen (z. B. Frankfurt oder Kassel) ist der Markt stabil, aber wenig dynamisch – Preise steigen moderat, ohne die starken Schwankungen größerer Märkte.
3. Kaufpreise für Häuser und Wohnungen
Die Preise für Immobilien in Breitenbach am Herzberg liegen deutlich unter dem hessischen Durchschnitt und machen die Gemeinde zu einer günstigen Alternative in Osthessen.
- Einfamilienhäuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser beträgt etwa 850 bis 1.000 Euro. Typische Verkaufspreise für ein saniertes oder neuwertiges Einfamilienhaus mit 130–150 m² Wohnfläche und Grundstück liegen zwischen 250.000 und 350.000 Euro. Ältere, renovierungsbedürftige Objekte starten bei 150.000 Euro, hochwertige Neubauten (z. B. Fertighäuser mit moderner Ausstattung) erreichen 300.000 bis 400.000 Euro.
- Eigentumswohnungen: Angebote sind rar. Wo vorhanden, liegen Quadratmeterpreise bei etwa 2.000 bis 2.500 Euro, was höher ist als bei Häusern, da Wohnungen oft in zentraleren Lagen oder als Neubau angeboten werden.
- Gesamtdurchschnitt: Der mittlere Quadratmeterpreis aller Immobilienarten beträgt rund 1.600 bis 1.700 Euro.
Die Preise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, teilweise um 3–5 % pro Jahr, getrieben durch niedrige Zinsen in der Vergangenheit und eine leichte Zuwanderung aus umliegenden Städten.
4. Mietpreise
Der Mietmarkt ist ebenfalls ruhig und von langfristigen Vermietungen geprägt. Viele Objekte werden privat vermietet, Makler spielen eine untergeordnete Rolle.
- Wohnungen: Kaltmieten liegen bei 5,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter, je nach Zustand und Lage. Eine typische 80–100 m²-Wohnung kostet 500–750 Euro kalt. Neubau- oder modernisierte Objekte erreichen bis zu 8–9 Euro/m².
- Häuser: Mietangebote für ganze Häuser sind selten. Wo verfügbar, betragen die Kaltmieten 6–8 Euro/m², also für ein 140 m²-Haus etwa 800–1.200 Euro monatlich.
- Mietrendite: Für Anleger ergeben sich attraktive Bruttorenditen von 5–7 % bei Bestandsobjekten, da Kaufpreise niedrig und Mieten stabil sind.
Im Vergleich zum Landkreis Hersfeld-Rotenburg und Hessen insgesamt gehören die Mieten zu den günstigsten im Bundesland.
5. Grundstücke und Bodenpreise
Baugrundstücke sind begehrt, aber das Angebot ist knapp. Voll erschlossene Grundstücke in guter Lage (sonnig, ruhig) kosten 50–150 Euro pro Quadratmeter, je nach Größe und Erschließungszustand. Größere Parzellen (800–1.500 m²) werden oft für 50.000–150.000 Euro angeboten. Die Bodenrichtwerte liegen in Wohngebieten bei 80–200 Euro/m², in ländlichen Außenbereichen darunter. Aufgrund der naturnahen Lage eignen sich Grundstücke besonders für individuelle Eigenheime.
6. Aktuelle Angebote und Marktentwicklung
Aktuell dominieren Neubau-Fertighäuser (z. B. Modelle mit 130–150 m² für 300.000–350.000 Euro) und vereinzelte Bestandsobjekte das Angebot. Renovierungsbedürftige Häuser mit großem Potenzial (z. B. mit Scheune oder Werkstatt) werden günstiger gehandelt. Die Nachfrage kommt vor allem von Familien aus der Region, Pendler nach Bad Hersfeld oder Fulda sowie Ruhesuchenden. Die Entwicklung zeigt eine leichte Aufwärtstendenz: Preise steigen seit 2020 moderat an, beeinflusst durch Inflation, Baukosten und eine stabile regionale Wirtschaft (Landwirtschaft, Handwerk, Tourismus). Im Jahr 2025 wird mit einer Fortsetzung dieses Trends gerechnet – Steigerungen von 2–4 % sind wahrscheinlich, ohne Überhitzung.
7. Einflussfaktoren und Prognose
Positive Faktoren sind die idyllische Lage, gute Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten vor Ort) und die Nähe zu Naturgebieten. Herausforderungen ergeben sich aus der Abwanderung junger Menschen in Städte und demografischem Wandel, was das Angebot an Bestandsimmobilien erhöht. Die Energiewende und Förderungen für Sanierungen machen ältere Objekte attraktiver. Für 2025–2030 wird ein stabiler Markt erwartet: Leichte Preissteigerungen durch begrenztes Angebot, aber keine spekulativen Blasen. Breitenbach am Herzberg bleibt ein günstiger Einstiegsmarkt für Eigennutzer und konservative Anleger, die Wert auf Ruhe und Wertstabilität legen.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Breitenbach am Herzberg ist ein klassischer ländlicher Markt: Günstig, stabil und mit Fokus auf Lebensqualität statt Renditejagden. Er eignet sich hervorragend für den Kauf eines Eigenheims in naturnaher Umgebung zu Preisen, die in urbanen Regionen Hessens unerreichbar wären. Bei Interesse an einem Kauf oder einer Miete empfiehlt sich eine individuelle Prüfung vor Ort, da das Angebot schnell wechselt und persönliche Faktoren (z. B. Zustand, Lage im Ortsteil) stark einfließen.
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Kontaktformular:
Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
