Sachverständige für Immobilienbewertung in Alheim

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Alheim. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Alheim

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Alheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Alheims Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Baumbach, Erdpenhausen, Heinebach, Hergershausen, Licherode, Niederellenbach, Niedergude, Oberellenbach, Obergude und Sterkelshausen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Morschen, Spangenberg, Schwalm-Eder-Kreis, Rotenburg an der Fulda, Ludwigsau, Landkreis Hersfeld-Rotenburg und Knüllwald.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Alheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Alheim (Hessen)

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Alheim ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Hersfeld-Rotenburg in Nordosthessen. Sie besteht aus zehn Ortsteilen (darunter Heinebach als größter Ort, Baumbach, Heinebach, Niederellenbach und Sterkelshausen) und liegt beidseitig des Fuldatals in einer reizvollen Mittelgebirgslandschaft zwischen Knüllgebirge und Stölzinger Gebirge. Die Höhenlagen reichen von etwa 170 bis fast 500 Metern. Alheim grenzt direkt an Rotenburg an der Fulda und profitiert von der Nähe zu den Autobahnen A4, A5 und A7 sowie der Schnellfahrstrecke Hannover-Würzburg. Die Gemeinde hat sich als energiepolitischer Vorreiter etabliert und ist bekannt für einen hohen Anteil erneuerbarer Energien, insbesondere Solartechnik. Mit rund 4.800 Einwohnern (Stand 2024/2025) handelt es sich um eine kleine, überschaubare Kommune mit starkem Gemeinschaftsgefühl und Fokus auf Nachhaltigkeit.

2. Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung Alheims liegt derzeit bei etwa 4.800 Einwohnern und ist in den letzten Jahren leicht rückläufig oder stabil. Wie viele ländliche Regionen in Nordhessen ist Alheim von einer alternden Bevölkerung betroffen, wobei das Durchschnittsalter über dem hessischen Schnitt liegt. Der Landkreis Hersfeld-Rotenburg insgesamt zeigt eine moderate Schrumpfungstendenz, während das Rhein-Main-Gebiet wächst. Für Alheim wird mittelfristig keine starke Zunahme erwartet; vielmehr könnte die Einwohnerzahl bis 2040 leicht abnehmen, wenn keine neuen Zuzüge (z. B. durch Home-Office oder Pendler) erfolgen. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung ist negativ (mehr Sterbefälle als Geburten), und Wanderungsgewinne sind gering. Dies wirkt sich dämpfend auf die Nachfrage im Immobilienmarkt aus, führt aber auch zu einem Überangebot an Bestandsimmobilien.

3. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Infrastruktur

Die Wirtschaft in Alheim ist geprägt von mittelständischen Unternehmen, Handwerk und einem starken Fokus auf erneuerbare Energien. Die Gemeinde gilt als Solarenergie-Hotspot und hat zahlreiche Auszeichnungen für Nachhaltigkeit erhalten. Wichtige Arbeitgeber finden sich in der Nähe in Rotenburg an der Fulda (z. B. Herz- und Kreislaufzentrum) sowie in Bad Hersfeld. Die Infrastruktur ist gut: Gute Anbindung an den ÖPNV und die Autobahnen ermöglicht Pendeln nach Kassel (ca. 50 km) oder Fulda (ca. 60 km). Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sind vor Ort vorhanden, medizinische Versorgung erfolgt größtenteils in den Nachbarstädten. Die Region profitiert vom Tourismus (Fulda-Radweg, Naturlandschaft), was Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze attraktiv macht. Die Arbeitslosenquote im Kreis liegt unter dem hessischen Durchschnitt, die Kaufkraft ist jedoch eher mittelmäßig.

4. Aktueller Immobilienmarkt (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt in Alheim ist typisch ländlich: Es dominiert der Bestand an Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und älteren Bauern aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Neubauten sind selten und konzentrieren sich auf einzelne Baugebiete. Das Angebot übersteigt die Nachfrage leicht, was zu längeren Vermarktungszeiten und verhandelbaren Preisen führt. Viele Immobilien stammen aus Erbschaften und werden von älteren Eigentümern verkauft. Der Markt ist stabil, aber nicht dynamisch – starke Preissprünge wie in städtischen Regionen gibt es nicht.

Kaufpreise:

• Einfamilienhäuser (ca. 100–150 m² Wohnfläche, älterer Bestand): Durchschnittlich 2.500 bis 3.000 €/m².
• Für ein typisches Haus mit 100 m² wird etwa 280.000 bis 350.000 € kalkuliert.
• Neubauten oder sanierte Objekte können bis 3.500 €/m² erreichen, liegen aber meist darunter.
• Grundstücke/Bauplätze: Bodenrichtwerte variieren je nach Lage (BORIS-Hessen), in guten Lagen 100–200 €/m².
• Im Vergleich zum Kreisstadt Rotenburg an der Fulda (ca. 1.500–1.800 €/m² für Häuser) oder dem hessischen Durchschnitt (ca. 3.200–3.600 €/m²) sind die Preise in Alheim deutlich günstiger.

Mietpreise:

• Durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen: ca. 6,70 €/m² (Stand Q1/Q3 2025).
• Das entspricht einer moderaten Steigerung von etwa 4 % gegenüber dem Vorjahr.
• Für ein Hausmieten liegen die Preise bei 8–10 €/m², je nach Zustand und Größe.
• Der Mietmarkt ist entspannt; es gibt ausreichend Angebot, vor allem in den Ortsteilen.

5. Preisentwicklung der letzten Jahre

Seit 2022 haben sich die Preise in Alheim moderat entwickelt. Nach einem leichten Anstieg in den Jahren 2021–2023 (durch niedrige Zinsen und Home-Office-Trend) kam es 2024 zu einer Stagnation oder leichten Korrektur nach unten, bedingt durch höhere Zinsen und rückläufige Baugenehmigungen. 2025 zeigt sich eine Stabilisierung mit leichten Zuwächsen bei Mieten (+4 %), während Kaufpreise weitgehend konstant bleiben oder minimal steigen. Im Vergleich zu Hessen insgesamt (Preisanstieg bei Wohnungen ca. +3 % in 2025) verläuft die Entwicklung in Alheim gedämpft. Ländliche Regionen wie der Kreis Hersfeld-Rotenburg profitieren weniger vom allgemeinen Preisanstieg in Ballungszentren.

6. Angebot, Nachfrage und Baugenehmigungen

Das Immobilienangebot ist hoch, da viele ältere Eigentümer verkaufen oder vermieten. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Familien aus der Region, Pendlern und Ruheständlern, die günstige Preise und Natur locken. Es gibt kaum Spekulation oder Investoren aus Großstädten. Baugenehmigungen für Neubauten sind in Hessen insgesamt rückläufig (2024: –14,7 % landesweit, 2025 weiter leicht abnehmend). In Alheim selbst gibt es nur vereinzelte Neubauprojekte, meist Einfamilienhäuser oder kleine Baugebiete. Der Fokus liegt auf Sanierung und Nachverdichtung bestehender Ortsteile.

7. Besondere Merkmale und Trends

Alheim punktet mit hoher Lebensqualität durch Natur, Ruhe und Nachhaltigkeit. Viele Immobilien sind energetisch modernisiert (Solaranlagen). Trend zu Home-Office könnte Zuzug aus Kassel oder Fulda fördern. Herausforderungen: Alternde Infrastruktur in manchen Ortsteilen, begrenzte Kinderbetreuung und medizinische Versorgung. Positiv: Günstige Preise machen Alheim attraktiv für Ersterwerber und Familien mit begrenztem Budget. Mietrenditen liegen bei etwa 4 %, was für Kapitalanleger interessant sein kann.

8. Ausblick

Der Immobilienmarkt in Alheim wird auch in den kommenden Jahren stabil und preisgünstig bleiben. Starke Preisanstiege sind unwahrscheinlich, da demografischer Rückgang und begrenzte Wirtschaftsdynamik die Nachfrage dämpfen. Mögliche positive Impulse könnten sinkende Zinsen oder verstärkte Förderung ländlichen Wohnens bringen. Insgesamt bleibt Alheim eine solide Option für ruhiges Wohnen in der Natur zu vergleichsweise niedrigen Kosten, jedoch ohne das Wachstumspotenzial städtischer Lagen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.