Sachverständige für Immobilienbewertung in Kalbach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Kalbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Kalbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Kalbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Kalbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Eichenried, Heubach, Mittelkalbach, Niederkalbach, Oberkalbach, Uttrichshausen und Veitsteinbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Flieden, Neuhof, Eichenzell, Ebersburg, Landkreis Fulda, Motten, Landkreis Bad Kissingen, Bayern, Sinntal, Schlüchtern und der Main-Kinzig-Kreis.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Kalbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Kalbach (Hessen)

Einleitung

Kalbach ist eine kleine, ländliche Gemeinde im Landkreis Fulda in Osthessen, die aus mehreren Ortsteilen wie Mittelkalbach, Oberkalbach und Niederkalbach besteht. Mit rund 5.000 Einwohnern liegt sie idyllisch in der Rhön-Region, umgeben von sanften Hügeln und Wäldern. Der Immobilienmarkt in Kalbach zeichnet sich durch seine ruhige, familienfreundliche Lage aus, die vor allem Pendler aus dem nahegelegenen Fulda oder Frankfurt anzieht. Die gute Anbindung an die A7 und die Nähe zur Natur machen den Ort attraktiv für Käufer und Mieter, die ein günstigeres Wohnen außerhalb der Metropolen suchen.

Im Jahr 2025 bleibt der Markt in Kalbach stabil, mit leichten Preisanstiegen bei Kaufpreisen und einer anhaltenden Nachfrage nach Einfamilienhäusern. Die Preisentwicklung spiegelt den allgemeinen Trend in Hessen wider: Während urbane Zentren wie Frankfurt hohe Preise aufweisen, profitieren ländliche Gebiete wie Kalbach von moderaten Wachstumsraten. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Entwicklung, den Miet- und Kaufmarkt sowie zukünftige Perspektiven basierend auf Marktdaten bis Ende 2025.

Allgemeine Lage und Infrastruktur

Kalbach profitiert von seiner zentralen Position in Hessen: Die Entfernung nach Fulda beträgt nur etwa 15 Kilometer, Frankfurt am Main liegt rund 70 Kilometer entfernt. Die A66 und A7 sorgen für eine unkomplizierte Anbindung an den Rhein-Main-Verkehrsraum, was den Ort für Berufspendler interessant macht. Lokale Annehmlichkeiten umfassen Grundschulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen wie Wanderwege in der Rhön.

Die Bevölkerung wächst langsam, was die Nachfrage nach Wohnraum antreibt. Allerdings fehlt es an umfangreicher Gewerbefläche, sodass viele Einwohner in Fulda oder weiter entfernten Städten arbeiten. Dies führt zu einem Markt, der stärker auf den Wohnsektor ausgerichtet ist als auf Gewerbeimmobilien. Insgesamt bietet Kalbach eine hohe Lebensqualität bei vergleichsweise niedrigen Lebenshaltungskosten, was den Immobilienmarkt langfristig stabilisiert.

Aktuelle Kaufpreise

Der Immobilienmarkt für Kaufobjekte in Kalbach ist geprägt von Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern, die den Löwenanteil der Transaktionen ausmachen. Stand Ende 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser bei etwa 3.000 bis 3.800 Euro. Für eine typische 150 Quadratmeter große Einfamilienhaus kostet somit ein Kaufpreis von rund 450.000 bis 570.000 Euro zu erwarten.

Bei Eigentumswohnungen sind die Preise niedriger und bewegen sich um 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Eine 80 Quadratmeter große Wohnung liegt damit bei 200.000 bis 240.000 Euro. Diese Werte variieren je nach Lage: In Mittelkalbach, dem zentralen Ortsteil, sind Preise um 10-15 Prozent höher als in den Randlagen wie Oberkalbach. Grundstücke werden durchschnittlich mit 100 Euro pro Quadratmeter gehandelt, wobei der Bodenrichtwert bei 45 bis 179 Euro liegt, abhängig von der Nutzbarkeit (Baugrund vs. Ackerland).

Der Markt zeigt eine begrenzte Angebotssituation: Es gibt derzeit etwa 16 Häuser zum Kauf, hauptsächlich saniert oder neuwertig, mit Preisen ab 300.000 Euro. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Objekte, da steigende Energiepreise Käufer zu modernisierten Häusern lenken.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Kalbach ist ruhig und familienorientiert, mit einem Fokus auf langfristige Verträge. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter, was für eine 100 Quadratmeter große Wohnung eine monatliche Belastung von 800 bis 1.000 Euro ergibt. Für Häuser sind es 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, also 1.200 bis 1.500 Euro für ein Einfamilienhaus.

Die Verfügbarkeit ist gut, aber Neubauten oder sanierten Altbauten sind rar, was zu leichten Mietsteigerungen führt. Insgesamt gibt es nur wenige Mietangebote – derzeit eine handvoll Wohnungen –, was auf eine Präferenz für Eigentum hinweist. Mieter profitieren von niedrigen Nebenkosten (ca. 2-3 Euro pro Quadratmeter), die hauptsächlich aus Heizung und Wasser bestehen. Der Markt ist weniger dynamisch als in Fulda, wo Mieten bei 12-15 Euro liegen, was Kalbach zu einer günstigen Alternative für Pendler macht.

Preisentwicklung und Trends 2020-2025

Seit 2020 haben sich die Kaufpreise in Kalbach um etwa 15-20 Prozent erhöht, getrieben durch die Pandemie-bedingte Flucht aus Städten und steigende Baukosten. Von 2021 bis 2023 stiegen Hauspreise jährlich um 5-7 Prozent, um 2024 leicht einzubremsen (ca. +2 Prozent) aufgrund hoher Zinsen. Im Jahr 2025 setzt sich ein moderater Aufwärtstrend fort: Quartalsvergleiche zeigen Zuwächse von 0,5 bis 2,5 Prozent, insgesamt +3 Prozent zum Vorjahr.

Mietpreise entwickelten sich ähnlich: Von 7 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 9 Euro 2025, mit jährlichen Steigerungen von 2-4 Prozent. Ein Tiefpunkt war 2023 durch wirtschaftliche Unsicherheiten, gefolgt von einer Erholung 2024/2025 dank sinkender Leitzinsen der EZB (von 4 Prozent auf 2,5 Prozent).

Aktuelle Trends:

• Nachhaltigkeit: Käufer priorisieren Objekte mit hoher Energieeffizienz (Klasse A/B), was Preise um 10-15 Prozent steigert. Solaranlagen und Dämmung sind Standard in Neubauten.
• Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und Online-Bewertungstools beschleunigen Transaktionen.
• Pendlerboom: Die Nähe zu Frankfurt treibt die Nachfrage nach größeren Häusern mit Home-Office-Optionen.
• Stabilisierung: Im Vergleich zu Hessen (Durchschnitt +3,1 Prozent für Wohnungen) ist Kalbach unterdurchschnittlich, was es resilient gegen Rezessionen macht.

Prognose für die kommenden Jahre

Für 2026 und darüber hinaus erwarten Experten in Kalbach eine Fortsetzung des moderaten Wachstums: Kaufpreise könnten um 2-4 Prozent jährlich steigen, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage aus dem Rhein-Main-Gebiet. Mieten werden voraussichtlich um 1-2 Prozent zunehmen, beeinflusst von der Mietpreisbremse in Hessen und steigenden Betriebskosten.

Risiken umfassen eine mögliche Überhitzung durch Baukosteninflation oder wirtschaftliche Abschwächung. Chancen liegen in der Förderung nachhaltiger Bauvorhaben durch Landesprogramme. Insgesamt bleibt Kalbach ein solider Markt für langfristige Investitionen, mit Renditen von 3-4 Prozent bei Vermietung.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Kalbach (Hessen) ist 2025 ein stabiler, attraktiver Sektor für Familien und Pendler, der von ländlicher Idylle und guter Infrastruktur profitiert. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen um 3.000-3.800 Euro pro Quadratmeter und Mieten ab 8-10 Euro bietet er Einstiegsmöglichkeiten zu moderaten Konditionen. Die Preisentwicklung ist positiv, aber ausgewogen, mit Fokus auf Nachhaltigkeit und Digitalisierung. Für Käufer und Investoren lohnt sich eine individuelle Beratung, um von den aktuellen Trends zu profitieren. Kalbach bleibt ein versteckter Tipp in Hessen – ruhig, bezahlbar und zukunftsorientiert.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Kalbach oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.