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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Schwarzenborn. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Schwarzenborn
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Schwarzenborn. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Schwarzenborns Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Grebenhagen und Schwarzenborn.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Frielendorf, Homberg, Knüllwald, Schwalm-Eder-Kreis, Neuenstein, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Oberaula und Neukirchen.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Schwarzenborn gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Schwarzenborn (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Schwarzenborn ist eine kleine Stadt im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen, gelegen im Knüllgebirge (oft als Schwarzenborn (Knüll) bezeichnet). Mit etwa 1.100 Einwohnern handelt es sich um eine ländlich geprägte Kommune mit historischer Prägung. Die Stadt liegt abseits größerer Ballungszentren, in der Nähe von Homberg (Efze), Neukirchen und Oberaula. Die Infrastruktur ist grundlegend vorhanden, mit Anbindungen an regionale Straßen, jedoch ohne direkten Autobahnanschluss in unmittelbarer Nähe. Die Region ist geprägt von Natur, Wald und Hügellandschaft, was Schwarzenborn für Ruhesuchende und Naturliebhaber attraktiv macht, aber auch zu einer peripheren Lage führt. Wirtschaftlich dominiert Kleinunternehmen, Landwirtschaft und Pendlerverkehr in benachbarte Städte; ein größerer Truppenübungsplatz in der Gemarkung beeinflusst die lokale Entwicklung teilweise.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerung in Schwarzenborn ist rückläufig und alternd, was typisch für viele ländliche Gemeinden in Nordhessen ist. Prognosen aus früheren Jahren deuteten auf einen starken Rückgang hin, mit potenziell hohen Leerständen in den kommenden Jahrzehnten. Der Schwalm-Eder-Kreis insgesamt verzeichnet eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung, die nur durch Zuzug teilweise ausgeglichen wird. In kleinen Orten wie Schwarzenborn führt dies zu einer geringeren Nachfrage nach Wohnraum. Die Wirtschaft ist stabil, aber nicht dynamisch: Viele Einwohner pendeln zu Arbeitsplätzen in Kassel, Bad Hersfeld oder Fulda. Die Abwanderung jüngerer Generationen verstärkt den demografischen Druck auf den Immobilienmarkt, was zu niedriger Umsatzhäufigkeit und stabilen bis rückläufigen Preisen führt.
3. Aktuelle Kaufpreise
Der Immobilienmarkt in Schwarzenborn ist gekennzeichnet durch sehr niedrige Preise im hessischen und bundesweiten Vergleich.
- Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt derzeit bei etwa 1.600 bis 1.700 Euro. In den letzten Jahren gab es Schwankungen, mit einem Rückgang in manchen Segmenten auf unter 1.500 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150–200 Quadratmetern Wohnfläche und Grundstück wird oft für 200.000 bis 350.000 Euro angeboten.
- Eigentumswohnungen: Hier bewegen sich die Preise bei rund 1.700 bis 1.750 Euro pro Quadratmeter, wobei das Angebot sehr begrenzt ist. Viele Objekte sind älter und sanierungsbedürftig.
- Grundstücke: Bauland ist günstig verfügbar. Der durchschnittliche Angebotspreis liegt bei etwa 73 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 36 Euro (günstigste) bis 128 Euro (teuerste). Im Schwalm-Eder-Kreis rangiert Schwarzenborn damit im unteren Drittel.
Im Vergleich zu Hessen insgesamt (durchschnittlich über 3.000 Euro pro Quadratmeter für Häuser) ist Schwarzenborn eine der günstigsten Kommunen. Die Preise sind in den letzten Jahren stabil geblieben oder leicht gesunken, beeinflusst durch die Zinsentwicklung und die regionale Nachfrageschwäche.
4. Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt ist ebenfalls ruhig und preiswert.
- Wohnungen: Durchschnittliche Kaltmieten liegen bei etwa 8,00 bis 8,10 Euro pro Quadratmeter. Ältere Bestandswohnungen sind oft günstiger (um 7–8 Euro), während modernisierte oder neuere Objekte bis 9 Euro erreichen können.
- Häuser: Mieten für Einfamilienhäuser bewegen sich bei rund 8,10 bis 8,70 Euro pro Quadratmeter.
Das Angebot an Mietobjekten ist extrem gering; oft gibt es monatelang keine oder nur wenige Inserate. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren leicht gestiegen (um 1–5 Prozent jährlich), bleiben aber deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von über 11 Euro pro Quadratmeter. Hohe Bruttomietrenditen (teilweise über 7 Prozent bei Bestandsobjekten) machen Schwarzenborn für Investoren interessant, die auf langfristige Vermietung setzen.
5. Marktaktivität und Angebot
Der Immobilienmarkt in Schwarzenborn ist illiquid: Es gibt nur wenige Transaktionen pro Jahr. In regionalen Berichten werden für Schwarzenborn oft weniger als 20 Verkäufe (bebaut und unbebaut) jährlich registriert – einer der niedrigsten Werte im Schwalm-Eder-Kreis. Auf großen Portalen wie Immobilienscout oder Immowelt sind typischerweise nur 5–15 Objekte gleichzeitig inseriert, darunter hauptsächlich Häuser zum Kauf, selten Wohnungen und kaum Mietangebote. Viele Immobilien sind sanierungsbedürftig oder stammen aus Erbschaften. Der Umsatz ist niedrig, was zu längeren Vermarktungszeiten führt. Neubauaktivitäten sind minimal, da die Nachfrage gering ist und Bauland günstig, aber nicht stark nachgefragt wird.
6. Entwicklung und Trends
In den Jahren vor 2023 stiegen Preise in ländlichen Regionen Hessens teilweise, doch seit der Zinswende 2023/2024 haben sich die Preise in peripheren Lagen wie Schwarzenborn stabilisiert oder leicht korrigiert. Für 2025 wird bundesweit und in Hessen ein moderater Anstieg von 1–4 Prozent erwartet, in Schwarzenborn jedoch eher Stagnation oder leichte Rückgänge aufgrund demografischer Faktoren. Die Region profitiert nicht vom Wachstum in Ballungszentren wie dem Rhein-Main-Gebiet. Positiv wirken günstige Einstiegspreise für Selbstnutzer oder Kapitalanleger, die auf Rendite durch Vermietung setzen. Risiken bestehen in potenziellen Leerständen und Wertverlusten durch Alterung der Bevölkerung.
7. Chancen und Risiken
Chancen: Extrem günstige Preise machen Schwarzenborn attraktiv für Käufer mit begrenztem Budget, Handwerker oder Familien, die Platz in der Natur suchen. Hohe Renditen bei Vermietung und niedrige Grundstückspreise bieten Potenzial für Bauwillige.
Risiken: Geringe Liquidität erschwert den Wiederverkauf. Demografischer Rückgang könnte zu sinkender Nachfrage und höheren Leerständen führen. Infrastruktur und Arbeitsmarkt sind begrenzt, was die Attraktivität für Zuzügler mindert.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Schwarzenborn ist ein klassischer ländlicher Nischenmarkt: Günstig, ruhig und mit begrenzter Dynamik. Er eignet sich primär für langfristige Selbstnutzer oder renditeorientierte Anleger, die mit niedriger Nachfrage und potenziellen Wertstagnationen rechnen. Im Vergleich zu urbanen Regionen Hessens bleibt Schwarzenborn eine der preiswertesten Optionen, profitiert jedoch nicht von den allgemeinen Preisanstiegen. Eine Investition erfordert sorgfältige Prüfung von Objektzustand, Lage und persönlicher Nutzungsabsicht.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
