Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad Emstal

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Emstal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Emstal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Emstal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bad Emstals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Balhorn, Merxhausen, Riede und Sand.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Wolfhagen, Schauenburg, Landkreis Kassel, Niedenstein, Fritzlar, Schwalm-Eder-Kreis und Naumburg.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Bad Emstal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Bad Emstal (Hessen)

1. Lage und allgemeine Rahmenbedingungen

Bad Emstal ist eine Kur- und Wohngemeinde im Landkreis Kassel in Nordhessen mit etwa 6.000 Einwohnern. Sie besteht aus den Ortsteilen Sand, Merxhausen, Balhorn und Riede und liegt ca. 20 km südwestlich von Kassel im landschaftlich reizvollen Habichtswald-Naturpark. Die Gemeinde profitiert von einer guten Verkehrsanbindung (A44-Anschluss Kassel-West ca. 12 km, B251) und einer ruhigen, grünen Wohnlage bei gleichzeitig akzeptabler Pendelentfernung zu Kassel und dem Raum Baunatal/Wolfhagen.

Bad Emstal ist kein klassischer „heißer“ Immobilienmarkt wie die Großstädte Kassel oder Frankfurt, sondern ein typischer ländlich geprägter Wohnort mit Kur- und Fremdenverkehrscharakter. Die Nachfrage kommt vorwiegend aus der Region (Kassel und Umland), von Zuzüglern aus dem Rhein-Main-Gebiet, die günstigere Preise und Natur suchen, sowie von älteren Käufern, die barrierearmes Wohnen in ruhiger Lage wünschen.

2. Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Bad Emstal ist traditionell knapp. Im Jahr 2025 stehen in der Regel nur 25–45 Kaufobjekte gleichzeitig zum Verkauf (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke zusammen). Neubau ist sehr begrenzt: In den letzten fünf Jahren wurden pro Jahr nur 10–20 neue Wohneinheiten (meist kleine Baugebiete oder Nachverdichtung) fertiggestellt. Größere Neubauprojekte gibt es aktuell nicht.

Die Nachfrage bleibt stabil bis leicht steigend. Besonders gesucht sind:

• Freistehende Einfamilienhäuser (Baujahr 1960–2000, 120–180 m²) in Sand und Balhorn
• Barrierearme Bungalows oder ebenerdige Wohnungen für Senioren
• Grundstücke ab 600 m² in guter Lage (sehr rar)

Vermietungsmarkt: Mietwohnungen sind extrem knapp. Die wenigen verfügbaren 3-Zimmer-Wohnungen (meist in kleinen Mehrfamilienhäusern aus den 1970er/80er Jahren) werden schnell vermietet.

3. Preisspiegel 2025 (durchschnittliche reale Verkaufs- und Angebots-preise)

Kaufpreise (Stand Herbst 2025)

Mietpreise (Kaltmiete)

• 3-Zimmer-Wohnung (70–85 m², Bj. 1970–1995): 8,50 – 10,50 €/m²
• Reihenhaus/EFH zur Miete (sehr selten): 11–13 €/m² kalt

4. Preisentwicklung der letzten Jahre

• 2019–2022: Starke Preissteigerungen (+35–45 % bei Einfamilienhäusern), getrieben durch niedrige Zinsen und Home-Office-Trend.
• 2023–2024: Abflachung und teilweiser Rückgang um 5–10 % bei unsanierten Altbauten durch höhere Zinsen und Baukosten.
• 2025: Erneuter leichter Anstieg (+4–8 % seit Jahresbeginn), vor allem bei energieeffizienten, sanierungsarmen Objekten. Unsanierte 1970er-Häuser mit Ölheizung und einfacher Verglasung stagnieren oder sind schwer verkäuflich.

5. Besondere Markttreiber und Risiken

Positive Faktoren

• Nähe zu Kassel bei deutlich günstigeren Preisen
• Kurort-Status und gute Infrastruktur (Ärzte, Einkauf, Grundschule, Kureinrichtungen)
• Hohe Wohnqualität und Natur (Habichtswald, Ems-Park)
• Zunehmende Nachfrage von Senioren und Home-Office-Pendlern

Negative Faktoren / Risiken

• Sehr geringes Angebot → lange Suchzeiten
• Viele ältere Bestandsobjekte mit Sanierungsstau (Asbest, Ölheizung, fehlende Dämmung)
• Kaum Neubau → keine Entlastung des Marktes in Sicht
• Abhängigkeit von der Konjunktur im Raum Kassel (Volkswagen Baunatal, SMA, etc.)

6. Prognose 2026–2028

Bei gleichbleibenden Zinsen (um 3,5–4 % für Immobilienkredite) und stabiler regionaler Wirtschaft ist mit moderaten Preissteigerungen von 3–6 % pro Jahr zu rechnen, vor allem bei hochwertigen, energieeffizienten Objekten. Unsanierte Altbauten werden weiter unter Preisdruck stehen. Ein nennenswerter Neubau-Boom ist nicht absehbar – die Gemeinde setzt auf behutsame Nachverdichtung und Sanierung des Bestands.

7. Fazit

Bad Emstal bleibt ein solider, aber illiquider Immobilienmarkt. Wer hier etwas sucht, braucht Geduld und sollte idealerweise bereits in der Region verwurzelt sein oder lokale Makler intensiv nutzen. Die Preise liegen etwa 30–40 % unter denen im Kasseler Stadtgebiet bei vergleichbarer Lebensqualität – ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien und Senioren, die Ruhe und Natur schätzen. Spekulative Schnellgewinne sind jedoch nicht zu erwarten.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Bad Emstal oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.