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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Homburg. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Homburg
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Homburg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Bad Homburgs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Berliner Siedlung/Gartenfeld, Bad Homburg Gartenfeldsiedlung, Dornholzhausen, Gonzenheim, Kirdorf, Innenstadt, Ober-Eschbach und Ober-Erlenbach.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Wehrheim, Friedrichsdorf, Rosbach vor der Höhe, Karben, Wetteraukreis, Frankfurt am Main, Oberursel (Taunus), Schmitten und Neu-Anspach.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bad Homburg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Bad Homburg vor der Höhe (Hessen)
Einleitung
Bad Homburg vor der Höhe, eine charmante Kur- und Thermenstadt im Hochtaunuskreis in Hessen, liegt idyllisch am Rande des Taunus und ist Teil der dynamischen Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Mit ihrer grünen Umgebung, historischen Altstadt und exzellenter Infrastruktur zählt die Stadt zu den attraktivsten Wohn- und Lebensorten in der Region. Der Immobilienmarkt in Bad Homburg spiegelt diese Qualität wider: Er ist geprägt von hoher Nachfrage, stabilen Preisen und einer Balance zwischen Wohn- und Gewerbenutzung. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Abflachung der Preisentwicklungen nach Jahren des starken Wachstums, beeinflusst durch höhere Zinsen, wirtschaftliche Unsicherheiten und eine wachsende Bevölkerung. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, historische Trends sowie zukünftige Perspektiven.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Bad Homburg vor der Höhe weist eine Bevölkerung von rund 55.000 Einwohnern auf, die in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen ist. Die Demografie ist geprägt von einer hohen Quote an Familien und Berufstätigen im Alter von 30 bis 55 Jahren, mit einem überdurchschnittlichen Einkommen pro Haushalt von etwa 60.000 Euro jährlich. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu Frankfurt: Etwa die Hälfte der Erwerbstätigen pendelt täglich in die Finanzmetropole, was zu einer starken Influx von gut verdienenden Fachkräften führt. Die Einpendlerquote übersteigt die Auspendler um das Doppelte, was den lokalen Wohnungsmarkt ankurbelt.
Wirtschaftlich ist Bad Homburg ein Zentrum für Dienstleistungen, Handel und High-Tech-Unternehmen. Bekannte Firmen wie die Deutsche Bank oder internationale Konzerne haben Niederlassungen in der Region, was den Arbeitsmarkt stabilisiert. Der Haushalt der Stadt für 2025 und 2026 prognostiziert ein ausgeglichenes Budget mit Investitionen in Infrastruktur, wie den Ausbau des ÖPNV und die Sanierung historischer Bauten. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 Prozent, und die Region Taunus insgesamt wächst jährlich um 1-2 Prozent. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an, da Bad Homburg als „grüne Oase“ mit hoher Lebensqualität gilt – ideal für Home-Office-Nutzer und Familien, die Nähe zur Stadt und Natur suchen.
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt in Bad Homburg ist robust und vielfältig, mit einem Fokus auf hochwertige Objekte in zentralen Lagen wie der Kernstadt, Kirdorf oder Gonzenheim. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu Wartezeiten von mehreren Monaten bei Neubauten führt.
Kaufpreise: Im Jahr 2025 liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen durchschnittlich bei 4.500 bis 4.800 Euro, mit einer leichten Rückgangstendenz von etwa 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In Premiumlagen wie der Luisenstraße oder um den Kurpark erreichen Preise bis zu 9.000 Euro pro Quadratmeter, während Randbezirke bei 3.800 Euro starten. Für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt der Durchschnitt 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter, mit einer Steigerung von rund 13 Prozent in den letzten 12 Monaten – getrieben durch den Bedarf an Gartennähe und Energieeffizienz. Ein typisches 100-Quadratmeter-Haus kostet somit 600.000 bis 700.000 Euro. Der Markt für Altbauten ist besonders gefragt, da Sanierungen mit Förderungen (z. B. KfW-Programme) die Attraktivität steigern.
Mietpreise: Die Mietwohnungslandschaft ist eng, mit einem Mietspiegel von 13,50 bis 16,00 Euro pro Quadratmeter kalt. Im dritten Quartal 2025 notieren sich durchschnittliche Mieten bei 13,60 Euro, eine Steigerung von 5,8 Prozent zum Vorjahr. Für Häuser liegen die Preise bei 18,00 bis 19,00 Euro pro Quadratmeter. Beliebte Objekte sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in sanierten Altbauten (ca. 1.200-1.500 Euro monatlich) oder moderne Neubauensembles mit Balkonen. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 Prozent), und Mieterwechsel sind selten, da Langzeitmieten dominieren. Der Druck auf Mieten resultiert aus der Zuzug von Fachkräften, was zu einer Präferenz für zentrale, barrierefreie Objekte führt.
Angebot und Nachfrage: Das Angebot umfasst etwa 200-300 aktive Objekte monatlich, wobei Neubauvorhaben (z. B. in der Nordstadt) den Markt beleben. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente und familientaugliche Immobilien, mit einem Trend zu Hybriden aus Altbau-Charme und moderner Ausstattung.
Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Bad Homburg ist stabil und orientiert sich an der Nähe zu Frankfurt, mit Fokus auf Büros, Einzelhandel und Logistik. Im Jahr 2025 zeigt er eine differenzierte Entwicklung: Während der Büromarkt leicht abkühlt, bleibt der Einzelhandelssektor robust.
Büro- und Praxisflächen: Quadratmeterpreise für Büros liegen bei 15,00 bis 25,00 Euro pro Monat zur Miete, mit Kaufpreisen von 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. In der Kernstadt (z. B. um die Chausseestraße) sind moderne Flächen mit guter Anbindung gefragt, oft provisionsfrei vermietet. Es gibt rund 200 Angebote, darunter teilbare Einheiten ab 300 Quadratmetern. Die Auslastung beträgt über 90 Prozent, beeinflusst durch Home-Office-Trends, die kleinere, flexible Räume begünstigen.
Einzelhandel und Gastronomie: Ladenlokale in der Fußgängerzone kosten 20,00 bis 40,00 Euro pro Quadratmeter monatlich, mit hohen Preisen für Ecklagen (bis 5.950 Euro für 180 Quadratmeter). Der Markt ist lebendig, mit Fokus auf Boutiquen und Cafés, die den Touristenfluss nutzen. Logistikflächen in Randlagen (z. B. Gonzenheim) sind günstiger, bei 8,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter.
Gesamtentwicklung: Der Markt präsentierte sich 2025 mit etwa 200-250 Angeboten, einer stabilen Preisentwicklung und einer Präferenz für nachhaltige Bauten. Die Integration in die Rhein-Main-Region fördert Mixed-Use-Projekte, die Wohnen und Gewerbe verbinden.
Historische Entwicklung (2010-2025)
Seit 2010 hat sich der Immobilienmarkt in Bad Homburg verdoppelt, getrieben durch den Boom der Rhein-Main-Region. Von 2010 bis 2015 stiegen die Wohnungspreise von ca. 2.500 Euro pro Quadratmeter auf 3.500 Euro, parallel zum Wirtschaftswachstum und Zuzug. Die Pandemie ab 2020 beschleunigte den Trend: Preise kletterten bis 2022 auf über 5.000 Euro, mit jährlichen Steigerungen von 8-12 Prozent, da Home-Office die Attraktivität der grünen Lagen steigerte.
Ab 2023 zeichnete sich eine Abflachung ab: Höhere Zinsen und Inflationsdruck dämpften den Aufschwung, doch Häuser profitierten von der Flucht aus der Stadt. Bis 2025 sind die Preise für Wohnungen um 90 Prozent höher als 2010 (von 2.500 auf 4.700 Euro), während Mieten um 60 Prozent zunahmen (von 8,00 auf 13,50 Euro). Bodenrichtwerte fielen leicht um 4-5 Prozent in Randlagen, signalisieren eine Normalisierung. Der Gewerbemarkt folgte ähnlich: Büromieten stiegen von 10,00 auf 20,00 Euro, mit Stagnation seit 2023.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Markt: Die exzellente Verkehrsanbindung (A5, S-Bahn) und die Nähe zu Frankfurt treiben die Nachfrage. Demografischer Wandel – Alterung der Bevölkerung und Zuzug junger Familien – begünstigt barrierefreie und große Objekte. Wirtschaftliche Stabilität, Förderprogramme für Sanierungen und der Trend zu Nachhaltigkeit (z. B. Passivhäuser) wirken positiv. Negative Einflüsse sind steigende Baukosten (+10 Prozent seit 2023), Zinslasten und regulatorische Hürden wie Denkmalschutz in der Altstadt. Die Region Taunus insgesamt mildert regionale Schwankungen durch Diversifikation.
Ausblick
Für 2026 und darüber hinaus wird der Markt in Bad Homburg stabil bleiben, mit moderaten Steigerungen von 2-4 Prozent bei Kaufpreisen und 3-5 Prozent bei Mieten. Die Nachfrage nach hochwertigen, energieeffizienten Immobilien wird zunehmen, angetrieben durch den Green-Deal und Digitalisierung. Neubauvorhaben (ca. 500 Einheiten bis 2027) könnten das Angebot entlasten, doch Engpässe in der Kernstadt persistieren. Chancen ergeben sich in Mixed-Use-Entwicklungen und Gewerbe-Upgrades, während Herausforderungen wie Klimawandel (Hitzeschutz) adressiert werden müssen. Insgesamt bleibt Bad Homburg ein Top-Standort: Attraktiv für Investoren, Käufer und Mieter, die Qualität und Lage schätzen. Der Markt bietet langfristig Potenzial für Wertsteigerungen von 5-7 Prozent jährlich, vorausgesetzt stabile Konjunktur.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
