Sachverständige für Immobilienbewertung in Poppenhausen (Wasserkuppe)

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Poppenhausen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Poppenhausen

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Poppenhausen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Poppenhausens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Poppenhausen, Abtsroda, Gackenhof, Rodholz und Steinwand.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Hofbieber, Hilders, Ehrenberg, Gersfeld, Ebersburg, Künzell, Dipperz und der Landkreis Fulda.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Poppenhausen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Poppenhausen (Wasserkuppe), Hessen

Einleitung

Poppenhausen (Wasserkuppe) ist eine idyllische Gemeinde im osthessischen Landkreis Fulda, die inmitten der Hessischen Rhön liegt. Mit einer Fläche von etwa 41 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von rund 2.726 Einwohnern (Stand 2023) zählt sie zu den ländlichen Perlen Hessens. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Abtsroda (mit Sieblos und Tränkhof), Gackenhof, Poppenhausen, Rodholz und Steinwand, die sich in einer Streusiedlungsstruktur über die Hochrhön erstrecken. Am Hang der Wasserkuppe, des Pferdskopfs und des Eubeberges gelegen, profitiert Poppenhausen von seiner Lage als Luftkurort und Tor zur Rhön. Die durchschnittliche jährliche Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang von 0,3 Prozent, was typisch für ländliche Regionen ist, doch die hohe Lebensqualität und die Nähe zu Fulda (ca. 30 Kilometer entfernt) machen den Ort attraktiv für Zuzügler und Zweitwohnungsbesitzer. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Dynamik, beeinflusst durch den starken Tourismus und die naturnahen Bedingungen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren und Ausblicke bis 2025.

Lage und Infrastruktur

Poppenhausen (Wasserkuppe) befindet sich im Biosphärenreservat Rhön, einem UNESCO-geschützten Gebiet, das für seine einzigartige Landschaft und Wanderwege bekannt ist. Die Wasserkuppe, mit 950 Metern Hessens höchster Berg, dominiert das Ortsbild und zieht jährlich Tausende von Outdoor-Enthusiasten an. Die Gemeinde ist gut an das Verkehrsnetz angebunden: Die Bundesstraße B278 verbindet sie mit Fulda und der Autobahn A7, was Pendler aus der Region Frankfurt oder Würzburg erleichtert. Öffentliche Verkehrsmittel, darunter Buslinien nach Fulda und Gersfeld, sorgen für Mobilität, wenngleich der Individualverkehr in der ländlichen Struktur dominiert.

Die Infrastruktur ist solide: Es gibt eine Grundschule, Kindergärten, einen Kindergarten mit Krippenplätzen und medizinische Versorgung durch Hausärzte sowie Nähe zu Kliniken in Fulda. Breitbandausbau ist weit fortgeschritten, was Homeoffice-Arbeiter anzieht. Einkaufsmöglichkeiten reichen von lokalen Geschäften bis zu Supermärkten in den Ortsteilen, während Freizeitangebote wie der Guckaisee, Segelfluggelände und Wanderpfade die Attraktivität steigern. Diese Faktoren machen Poppenhausen ideal für Familien und Ruhesuchende, was den Immobilienmarkt stützt, insbesondere für Einfamilienhäuser und Ferienimmobilien.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung von Poppenhausen (Wasserkuppe) ist stabil, aber alternd. Mit 2.726 Einwohnern (Stand Ende 2023) lebt hier eine Mischung aus Familien, Rentnern und Saisonarbeitern aus dem Tourismus. Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 45 Jahren, mit einem hohen Anteil an über 60-Jährigen (ca. 30 Prozent), was auf den Rückgang der Geburtenrate und Zuzug von Ruheständlern hinweist. Die jährliche Abnahme von 0,3 Prozent resultiert aus Abwanderung junger Menschen in städtische Zentren, wird jedoch durch Zuzug aus Ballungsräumen ausgeglichen – viele Familien suchen die Rhön wegen der Natur und der geringen Kriminalität.

Die Ortsteile variieren: Abtsroda als höchstes Bergdorf Hessens zieht Naturliebhaber an, während Steinwand als größte Streusiedlung Hessens mehr Einfamilienhäuser bietet. Insgesamt gibt es etwa 1.100 Haushalte, mit einer Dichte von nur 67 Einwohnern pro Quadratkilometer. Diese Demografie fördert den Bedarf an barrierefreien Wohnformen und Zweitwohnungen, während der Mangel an jungen Familien den Druck auf den Bau von Neubaugebieten erhöht. Prognosen bis 2035 sehen eine leichte Schrumpfung auf 2.500 Einwohner, was den Fokus auf nachhaltige Siedlungsentwicklung verstärkt.

Wirtschaftliche Struktur und Tourismus

Die Wirtschaft in Poppenhausen basiert auf drei Säulen: Tourismus, Landwirtschaft und gewerblicher Mittelstand. Mit rund 1.500 Arbeitsplätzen in der Gemeinde ist der Tourismus der Motor, der etwa 40 Prozent der Einnahmen generiert. Jährlich werden über 107.000 Übernachtungen registriert, vor allem durch Wanderer, Segelflieger und Wintersportler. Die älteste und größte Segelflugwerkstätte der Welt in Poppenhausen unterstreicht die Spezialisierung auf Luft- und Abenteuertourismus. Die Landwirtschaft, geprägt von Rhöner Viehzucht und Bio-Produkten, beschäftigt ca. 20 Prozent der Erwerbstätigen, während der Mittelstand – darunter Handwerksbetriebe und kleine Dienstleister – den Rest abdeckt.

Der Tourismusboom, gestützt durch die Regionale Arbeitsgemeinschaft „Die Rhöner“ (bestehend aus Poppenhausen, Gersfeld, Hilders u. a.), schafft Synergien: Hotels, Pensionen und Ferienwohnungen boomen, was indirekt den Immobilienmarkt antreibt. Projekte wie das geplante Feriendorf im Hollergrund (derzeit auf Eis) zeigen das Potenzial, doch die Gemeinde priorisiert Innentwicklung, um Übernutzung zu vermeiden. Die gute Anbindung an Fulda ermöglicht Pendeln, was den Arbeitsmarkt erweitert. Insgesamt ist die Wirtschaft resilient, mit soliden Finanzen der Gemeinde, die Investitionen in Infrastruktur (z. B. Breitband) ermöglichen.

Aktueller Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Poppenhausen ist ruhig und kaufersfreundlich, mit Fokus auf Bestandsimmobilien und Ferienobjekte. Das Angebot umfasst hauptsächlich Einfamilienhäuser in den Ortsteilen, wenige Eigentumswohnungen und Grundstücke in Neubaugebieten wie „Lepse Wiese“. Aktuell sind etwa 5–10 Häuser zum Verkauf inseriert, darunter ein Freistehendes Einfamilienhaus mit 232 m² für 459.000 Euro. Mietangebote sind rar, oft für Ferienwohnungen oder Saisonmieten. Der Markt profitiert von der Nachfrage nach naturnahen Objekten, bleibt aber unter dem Niveau urbaner Zentren.

Der Bedarf konzentriert sich auf:

• Einfamilienhäuser (80 Prozent der Transaktionen): Oft mit Grundstücken von 600–1.000 m², ideal für Familien.
• Ferienimmobilien: Lodges und Pensionen, beeinflusst durch Tourismus.
• Grundstücke: In Baugebieten für Eigenheime.

Der Umsatzvolumen liegt bei ca. 20–30 Transaktionen pro Jahr, mit einer Verteilung von 70 Prozent Käufen und 30 Prozent Mieten. Die Nachfrage aus Fulda und dem Rhein-Main-Gebiet treibt Preise, doch der ländliche Charakter hält sie moderat.

Preisentwicklung

Die Preise in Poppenhausen haben sich seit 2018 positiv entwickelt, wenngleich langsamer als im hessischen Durchschnitt. Der Quadratmeterpreis für Häuser stieg von 1.431 Euro (Q1 2018) auf 1.936 Euro (Stand 2025), ein Plus von 38 Prozent. Aktuell liegt der Durchschnitt bei 1.936 Euro/m² für Häuser (Spanje: 1.852–2.811 Euro), günstiger als im Fulda-Kreis (2.592 Euro/m²). Für Wohnungen beträgt er 1.705 Euro/m² (Spanje: 1.478–3.202 Euro), mit Mietpreisen von 5,16 Euro/m² (Wohnungen) bzw. 6,75 Euro/m² (Häuser).

Grundstücke kosten im Schnitt 90 Euro/m² (10–90-Quantil: 62–155 Euro), was Poppenhausen im Fulda-Kreis auf Platz 20 von 23 und in Hessen auf 349 von 421 setzt. Im Vergleich zu 2024 zeigen die Preise eine Stagnation mit leichter Erholung durch sinkende Zinsen. Prognosen für 2025 erwarten ein Plus von 2–4 Prozent, getrieben durch Tourismusnachfrage.

Einflussfaktoren

Der Tourismus ist der dominante Treiber: Mit 107.000 Übernachtungen jährlich steigert er die Nachfrage nach Ferienhäusern und erhöht Mietrenditen (bis 5 Prozent). Die Demografie fördert barrierefreie Objekte, während sinkende Zinsen (seit 2024) Käufe erleichtern. Regionale Faktoren wie das Biosphärenreservat schützen vor Überbauung, erhöhen aber Baukosten durch Naturschutz. Der gewerbliche Mittelstand (z. B. Segelflug) schafft Stabilität, doch Abwanderung junger Familien dämpft den Volumen. Externe Einflüsse: Gute Anbindung an Fulda balanciert ländliche Isolation aus.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen umfassen den Bevölkerungsrückgang, der zu Leerstand führen könnte, und strenge Bauregeln im Schutzgebiet. Der Mangel an Mietwohnungen erschwert den Einstieg für Junge. Chancen liegen im Tourismus: Projekte wie Wellness-Lodges oder nachhaltige Siedlungen könnten Preise heben. Die Gemeinde fördert Innentwicklung, z. B. durch Neubaugebiete, und profitiert von Förderprogrammen für ländlichen Wohnungsbau. Mit sinkenden Zinsen könnte 2025 ein Boom für Zweitwohnungen eintreten.

Ausblick

Bis Ende 2025 wird der Markt stabil wachsen: Erwartete Zinssenkungen auf 3–3,5 Prozent und steigende Touristenströme (durch Rhön-Jubiläen) treiben Transaktionen um 10–15 Prozent. Preise könnten auf 2.000 Euro/m² für Häuser klettern, mit Fokus auf energieeffiziente Sanierungen. Die Gemeinde plant mehr Bauland freizugeben, um den Bedarf zu decken. Langfristig bleibt Poppenhausen attraktiv für Investoren, die auf Rendite durch Vermietung setzen – ein Markt mit Potenzial für nachhaltiges Wachstum.

Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt in Poppenhausen (Wasserkuppe) ein Spiegel der Rhön: Naturnah, stabil und zukunftsorientiert, ideal für alle, die Qualität über Quantität stellen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.