Sachverständige für Immobilienbewertung in Herleshausen

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Herleshausen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Herleshausen

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Herleshausen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Herleshausen Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Altefeld, Archfeld, Breitzbach, Frauenborn, Herleshausen, Holzhausen, Markershausen, Nesselröden, Unhausen, Willershausen und Wommen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Ringgau, Werra-Meißner-Kreis, Treffurt, Wartburgkreis, Thüringen, Creuzburg, Krauthausen, Eisenach, Gerstungen und Sontra.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Herleshausen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Herleshausen (Hessen)

Einleitung

Herleshausen ist eine ländliche Gemeinde im Werra-Meißner-Kreis in Nordhessen, die etwa 3.000 Einwohner zählt. Die Gemeinde erstreckt sich über elf Ortsteile – darunter Herleshausen, Holzhausen, Nesselröden, Markershausen, Unhausen, Willershausen, Wommen, Altefeld, Archfeld, Breitzbach und Frauenborn – und liegt idyllisch im Werratal, eingebettet in waldreiche Landschaften. Diese Lage zwischen dem Ringgau im Nordwesten und dem Hessischen Bergland macht Herleshausen zu einem attraktiven Wohnort für Naturliebhaber und Pendler, die von der Nähe zu größeren Städten wie Kassel (ca. 60 km), Erfurt (ca. 50 km) oder Eisenach (ca. 20 km) profitieren. Der Immobilienmarkt in Herleshausen ist geprägt von einer stabilen, aber regional bescheidenen Nachfrage, die durch den demografischen Wandel und die wirtschaftliche Struktur des Nordhessens beeinflusst wird. Im Folgenden wird der Marktstand im Jahr 2025 beleuchtet, basierend auf aktuellen Transaktionen, Preisentwicklungen und lokalen Besonderheiten.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Demografie von Herleshausen spiegelt den typischen Trend ländlicher Regionen in Nordhessen wider: Eine leichte Abwanderung junger Familien und ein steigender Anteil älterer Bewohner führen zu einer stabilen, aber nicht wachsenden Bevölkerung. Die Gemeinde verzeichnet eine Alterung der Gesellschaft, wobei der Anteil der über 65-Jährigen über dem hessischen Durchschnitt liegt. Dies wirkt sich auf den Immobilienmarkt aus, da der Bedarf an barrierefreien Wohnformen und kleineren Objekten zunimmt, während große Familienhäuser seltener nachgefragt werden. Gleichzeitig profitiert Herleshausen von einer guten Infrastruktur: Die Autobahnen A4 und A7 sorgen für exzellente Erreichbarkeit, was Pendler aus Thüringen oder dem Eichsfeld anzieht.

Wirtschaftlich ist Herleshausen kein Boom-Ort, sondern ein ruhiger Wohnstandort mit Fokus auf Landwirtschaft, Kleinunternehmen und Logistik. Die Nähe zur Grenze zu Thüringen fördert grenzüberschreitende Pendlerströme, und das Gewerbegebiet bietet Flächen für Logistikunternehmen. Die Arbeitslosenquote liegt bei etwa 5 Prozent, was unter dem Landesdurchschnitt von 6 Prozent liegt. Diese Faktoren stabilisieren den Markt, da Einkommen aus umliegenden Zentren wie Eschwege oder Bad Sooden-Allendorf in lokale Investitionen fließen. Allerdings hemmt der demografische Rückgang die Nachfrage, was zu längeren Verkaufszeiten führt – im Werra-Meißner-Kreis dauern Transaktionen durchschnittlich 4–6 Monate.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Herleshausen ist im Vergleich zum dynamischen Südhessen (z. B. Frankfurt mit über 6.000 €/m²) deutlich günstiger und ruhiger. Während der hessische Durchschnitt für Häuser bei etwa 3.200 €/m² und für Wohnungen bei 3.700 €/m² liegt, bewegen sich Preise in Herleshausen auf einem Niveau von 1.100 €/m² für Häuser und 1.050 €/m² für Wohnungen. Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und Transaktionen aus dem Jahr 2025 und spiegeln die ländliche Lage wider: Niedrige Baukosten und geringe Nachfrage halten die Preise stabil.

• Häuser: Der Quadratmeterpreis für Einfamilien- oder Reihenhäuser liegt bei 1.100–1.500 €/m², abhängig von Alter und Ausstattung. Im Werra-Meißner-Kreis insgesamt sank der Preis für Häuser von 1.441 €/m² (2024) auf 1.451 €/m² (2025), was eine Stagnation andeutet. Fachwerkhäuser, typisch für die Region, erzielen aufgrund Sanierungsbedarfs oft unter 1.200 €/m².
• Wohnungen: Eigentumswohnungen sind rar und kosten 1.000–1.200 €/m². Im Kreis fiel der Preis von 2.446 €/m² (2024) auf 1.927 €/m² (2025), ein Rückgang um 21 Prozent, der auf überschüssiges Angebot zurückzuführen ist.
• Grundstücke: Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen im Werra-Meißner-Kreis liegen bei 50–100 €/m² (Stand 01.01.2024, mit leichter Steigerung 2025). Im neuen Baugebiet „Goldberg II“ werden Parzellen von 520–720 m² zu 60–80 €/m² angeboten.

Im Vergleich zu 2024 zeigen die Preise eine leichte Korrektur: Der gesamte Kreis verzeichnete 1.313 Transaktionen (Rückgang um 22 Prozent bei unbebauten Grundstücken), was auf eine Abkühlung hinweist. Dennoch bleibt der Markt kaufersfreundlich, mit Renditen von 4–6 Prozent für Vermieter.

Marktangebot und -nachfrage

Das Angebot in Herleshausen ist überschaubar: Auf Portalen wie Immowelt oder Kleinanzeigen.de werden derzeit 10–15 Objekte gelistet, darunter 6–8 Häuser und 2–3 Wohnungen. Typische Angebote umfassen:

• Häuser: Ein 177 m² großes Neubaumodell (Evolution 177) für 391.255 € (ca. 2.200 €/m², aber regional angepasst niedriger), ein 190 m² Fachwerkhaus in Nesselröden für ca. 250.000 € oder ein Sanierungsobjekt mit 103 m² für 199.000 €. Mehrfamilienhäuser mit Vermietungspotenzial (z. B. 3 Einheiten) starten bei 300.000 €.
• Wohnungen: Mietwohnungen dominieren mit 2–3 Angeboten, z. B. eine 85 m² 3-Zimmer-Wohnung für 765 € monatlich (ca. 9 €/m²). Eigentumswohnungen sind selten, oft in Altbauten ab 100.000 €.
• Grundstücke und Neubau: Das Baugebiet „Goldberg II“ mit 14 Parzellen (520–720 m²) ist ein Highlight, ideal für Selbstbauer. Gewerbeimmobilien im Gewerbegebiet (z. B. Hallen ab 500 m²) kosten 800–1.200 €/m².

Die Nachfrage ist saisonal: Im Frühjahr/Sommer steigt sie durch Zuzug aus Thüringen, im Winter stagniert sie. Der Mietmarkt ist ausgeglichen, mit einer Leerstandsquote von unter 5 Prozent, da viele Objekte familiengeführt vermietet werden.

Mietmarkt

Mieten in Herleshausen sind niedrig und stabil: Der ortsübliche Mietspiegel für den Werra-Meißner-Kreis liegt bei 6,70 €/m² für Wohnungen (Steigerung um 2,6 Prozent zu 2024) und 9,14 €/m² für Häuser (plus 29 Prozent, aber auf kleinem Stichprobenumfang). In Herleshausen selbst beträgt die Nettokaltmiete durchschnittlich 4,42 €/m² (Stand 2022, mit leichter Anpassung 2025). Eine 69 m² 3-Zimmer-Wohnung kostet 399 €, ein 123 m² Haus 1.543 € monatlich. Die Nachfrage nach Mieten ist höher als nach Käufen, da viele Pendler flexible Lösungen suchen. Der Markt profitiert von der geringen Inflation, doch steigende Energiekosten drücken auf die Nettorendite.

Trends und Prognose

Der Immobilienmarkt in Herleshausen folgt dem nordhessischen Muster: Stagnation durch Demografie, aber Potenzial durch Infrastruktur. Positive Trends sind Neubaugebiete wie „Goldberg II“ und die A44-Erweiterung, die Pendler anziehen. Negativ wirken Abwanderung und höhere Zinsen (2025 bei 3–4 Prozent). Für 2026–2030 wird eine leichte Preiserholung erwartet (+2–5 Prozent jährlich), getrieben von Homeoffice-Trends und grenzüberschreitendem Wohnen. Investoren sollten auf Sanierungsobjekte setzen, die Renditen von 5 Prozent bieten. Der Markt bleibt kaufersfreundlich, ideal für Eigenbedarf, weniger für Spekulation.

Fazit

Herleshausen bietet einen bezahlbaren Einstieg in den hessischen Immobilienmarkt: Günstige Preise, naturnahe Lage und stabile Mieten machen es zu einem soliden Wohnort, trotz demografischer Herausforderungen. Käufer und Mieter profitieren von der Ruhe, während Investoren auf langfristiges Potenzial setzen sollten. Für eine personalisierte Beratung empfehlen sich lokale Gutachter oder das Kommunale Immobilienportal. Der Markt bleibt 2025 resilient, mit Chancen für nachhaltige Entwicklungen im Werratal.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.