Sachverständige für Immobilienbewertung in Freiensteinau

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Freiensteinau. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Freiensteinau

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Freiensteinau. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Freiensteinaus Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Fleschenbach, Freiensteinau, Gunzenau, Holzmühl, Nieder-Moos, Ober-Moos, Radmühl, Reichlos, Reinhards, Weidenau und Salz.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Grebenhain, Hosenfeld, Landkreis Fulda, Neuhof, Landkreis Fulda, Steinau an der Straße, Main-Kinzig-Kreis und Birstein.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Freiensteinau gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Freiensteinau (Hessen)

Einleitung und Lagebeschreibung

Freiensteinau ist eine ländliche Gemeinde im Vogelsbergkreis in Osthessen mit etwa 3.000 Einwohnern. Sie umfasst mehrere Ortsteile wie Fleschenbach, Gunzenau, Holzmühl, Nieder-Moos, Ober-Moos, Radmühl, Reichlos, Reinhards, Weidenau und Salz. Die Region ist geprägt von der naturnahen Lage im Vogelsberg, einer waldreichen Mittelgebirgslandschaft, die Ruhe, Erholung und Nähe zur Natur bietet. Die Anbindung an größere Städte wie Fulda (ca. 30 km) oder Gießen ist akzeptabel, jedoch fehlt es an direkter Autobahnnähe, was Freiensteinau primär für Pendler, Familien und Ruhesuchende attraktiv macht, die günstigen Wohnraum suchen. Der Immobilienmarkt ist typisch für ländliche Gebiete in Hessen: niedriges Preisniveau, geringe Fluktuation und ein Überwiegen von Einfamilienhäusern sowie landwirtschaftlich genutzten Objekten. Das Angebot an Wohnungen ist begrenzt, da Mehrfamilienhäuser selten sind.

Aktuelle Kaufpreise (Stand 2025)

Der Immobilienmarkt in Freiensteinau bleibt eines der günstigsten Segmente in Hessen. Die Preise liegen deutlich unter dem Landesdurchschnitt (Hessen: ca. 3.200–3.700 €/m² für Häuser und Wohnungen).

• Einfamilien- und Reihenhäuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt etwa 1.100 bis 2.300 €. Viele Quellen nennen Werte um 1.117 €/m² für Häuser im Bestand, wobei sanierte oder neuere Objekte bis 2.281 €/m² erreichen können. Ein typisches Einfamilienhaus (ca. 150 m²) kostet somit zwischen 160.000 und 350.000 €, je nach Zustand, Lage und Grundstücksgröße.
• Eigentumswohnungen: Das Angebot ist sehr gering. Durchschnittspreise liegen bei 1.684 bis 2.350 €/m², mit Spitzenwerten um 2.294 €/m² in besseren Lagen wie Weidenau.
• Grundstücke und Baugrund: Angebotspreise bewegen sich bei 35 bis 112 €/m², mit einem Durchschnitt von ca. 93 €/m². Die Vermarktungsdauer beträgt im Schnitt 4–5 Monate. Es gibt nur wenige Angebote (oft unter 10 gleichzeitig), was auf eine stabile, aber träge Nachfrage hinweist.

Im Vergleich zum Vogelsbergkreis insgesamt und zu Hessen ist Freiensteinau eine der preisgünstigsten Gemeinden. Der Markt ist käuferfreundlich, da das Angebot die Nachfrage übersteigt.

Preisentwicklung

In den Jahren 2024 und 2025 zeigt sich eine leichte Stabilisierung mit moderaten Anstiegen nach den starken Steigerungen der Vor-Corona- und Corona-Zeit:

• Häuser: Leichter Anstieg um 1,8–2,5 % im Jahresvergleich (Q1 2025).
• Wohnungen: Ähnliche Tendenz mit +2,5 % im Vorjahresvergleich.
• Grundstücke: Uneinheitlich – teilweise leichte Rückgänge um 3–6 % über drei Jahre, aber stabile oder leicht steigende Angebotspreise in 2025.

Der Vogelsbergkreis insgesamt verzeichnet seit 2023 eine Abflachung der Preissteigerungen aufgrund höherer Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten. Frühere Jahre (bis 2022) sahen teils Zuwächse von 10–20 %, die nun auf niedrigem Niveau auslaufen. Langfristig (über 5 Jahre) liegen die Preise jedoch deutlich höher als vor 2020.

Mietmarkt

Der Mietwohnungsmarkt ist unterentwickelt, da die meisten Objekte eigengenutzt werden. Mietangebote sind rar und betreffen oft ältere Häuser oder wenige Wohnungen.

• Durchschnittliche Kaltmiete: 6,4–9,0 €/m², wobei Freiensteinau zu den günstigsten Orten im Vogelsbergkreis gehört (oft unter 7,5 €/m²).
• Bestandswohnungen: Ca. 4,4–6,1 €/m².
• Häuser zur Miete: 4,9–8,8 €/m².
• Neubau oder moderne Objekte: Bis 6–9 €/m².

Die Mieten steigen moderat (ca. 3–12 % im Jahresvergleich im Kreis), bleiben aber weit unter hessischen Großstadt-Werten. Bruttomietrenditen liegen bei 3,7–5,7 %, was den Markt für Anleger attraktiv macht, allerdings bei geringer Liquidität.

Bodenrichtwerte und Grundstücksmarkt

Die amtlichen Bodenrichtwerte (Stand 2024, gültig für 2025) für Wohnbauflächen liegen bei 40–75 €/m² (Durchschnitt ca. 45 €/m²). Dies stellt einen leichten Anstieg um 2–15 % gegenüber 2022 dar. Gemischte Bauflächen und landwirtschaftliche Flächen sind noch günstiger. Der Markt für Baugrund ist ruhig; es gibt wenige Transaktionen, und die Preise sind stabil niedrig.

Angebot, Nachfrage und Marktdynamik

Das Immobilienangebot in Freiensteinau ist begrenzt (oft 20–30 Objekte gleichzeitig, inklusive Umkreis). Häuser dominieren, Wohnungen und Neubau sind selten. Die Nachfrage kommt vorwiegend aus der Region: Familien, die günstigen Wohnraum suchen, oder Auspendler nach Fulda. Zuzug aus Ballungszentren ist gering. Vermarktungsdauern sind lang (mehrere Monate), was auf eine träge Dynamik hinweist. Der Markt ist stabil, aber nicht dynamisch – ideale Bedingungen für Selbstnutzer, weniger für spekulative Investoren.

Einflussfaktoren und Prognose

Positive Faktoren: Niedrige Preise, naturnahe Lage, stabile Bevölkerung. Negative Faktoren: Abwanderung junger Menschen, begrenzte Infrastruktur (Schulen, Einkauf, ÖPNV), höhere Energiekosten in älteren Gebäuden und die allgemeine Zinsentwicklung. Für 2026 und darüber hinaus wird eine weitere Stabilisierung erwartet: Leichte Preisanstiege bei Häusern (2–5 % p.a.), solange Zinsen nicht stark steigen. Der Markt bleibt käuferfreundlich und günstig im hessischen Vergleich. Neubauaktivitäten sind minimal, was das Angebot knapp hält.

Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt in Freiensteinau ein ruhiger, preiswerter ländlicher Markt mit Fokus auf Eigennutzung. Er eignet sich hervorragend für den Erwerb bezahlbaren Wohnraums in naturnaher Umgebung, bietet aber keine hohen Wertsteigerungspotenziale wie in städtischen Regionen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Freiensteinau oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.