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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Oberaula. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Oberaula
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Oberaula. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Oberaulas Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Oberaula, Hausen, Friedigerode, Ibra, Olberode und Wahlshausen.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Neuenstein, Kirchheim, Breitenbach am Herzberg, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Ottrau, Neukirchen, Schwarzenborn und Schwalm-Eder-Kreis.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Oberaula gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Oberaula (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Oberaula ist eine ländliche Gemeinde im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit etwa 3.300 Einwohnern. Die Gemeinde liegt auf rund 300 Metern Höhe am südlichen Rand des Knüllgebirges und ist als Luftkurort bekannt. Sie umfasst mehrere Ortsteile wie Hausen, Olberode und Wahlshausen. Die Anbindung erfolgt primär über die Bundesstraße B454, die eine Verbindung nach Bad Hersfeld (ca. 15 km) und Schwalmstadt herstellt. Größere Städte wie Kassel (ca. 60 km) oder Fulda sind über die Autobahnen A5 und A7 erreichbar. Die Infrastruktur ist typisch ländlich: Es gibt Grundversorgung mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und Arztpraxen vor Ort, für spezialisierte Dienstleistungen oder höhere Bildungseinrichtungen sind jedoch Auspendler auf benachbarte Städte angewiesen. Die Region profitiert von der naturnahen Lage mit Wander- und Erholungsmöglichkeiten, was besonders für Familien und Ruhesuchende attraktiv ist.
2. Demografische Entwicklung
Die Bevölkerung in Oberaula ist in den letzten Jahren stabil bis leicht rückläufig geblieben und liegt derzeit bei rund 3.300 Einwohnern. Wie in vielen ländlichen Gebieten Nordhessens ist eine Alterung der Bevölkerung zu beobachten, mit einem überdurchschnittlichen Anteil älterer Bewohner. Prognosen für den Schwalm-Eder-Kreis und vergleichbare Regionen deuten auf eine moderate Abwanderung jüngerer Generationen hin, bedingt durch begrenzte Arbeitsmöglichkeiten vor Ort. Bis 2040 wird für den Kreis ein leichter Bevölkerungsrückgang erwartet, wobei Oberaula von Zuzug aus umliegenden Ballungsräumen (z. B. Pendler aus Kassel oder Bad Hersfeld) profitieren könnte. Die stabile, aber alternde Demografie führt zu einer Nachfrage nach barrierearmen und seniorengerechten Wohnformen, während der Zuzug von Familien den Bedarf an Einfamilienhäusern aufrechterhält.
3. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft in Oberaula ist geprägt von Klein- und Mittelbetrieben, Handwerk, Landwirtschaft und Tourismus (Luftkurort-Status). Viele Einwohner pendeln in benachbarte Städte wie Bad Hersfeld oder Alsfeld, wo Industrie und Dienstleistungen stärker vertreten sind. Die Arbeitslosenquote im Schwalm-Eder-Kreis liegt unter dem hessischen Durchschnitt, was eine solide Kaufkraft unterstützt. Die ländliche Struktur begünstigt günstige Lebenshaltungskosten, wirkt sich aber bremsend auf starke Preissteigerungen im Immobilienbereich aus. In den letzten Jahren haben sinkende Zinsen (bis 2022) und später stabile Finanzierungsbedingungen den Markt belebt, während die aktuelle moderate Zinslage Käufer vorsichtig macht.
4. Aktuelle Kaufpreise
Der Immobilienmarkt in Oberaula ist ein typischer ländlicher Markt mit vergleichsweise niedrigen Preisen im hessischen Vergleich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien (Wohnungen und Häuser gemischt) liegt derzeit bei etwa 1.600 bis 1.700 Euro.
- Einfamilien- und Doppelhäuser (Bestand, älter als 3 Jahre): Durchschnittlich 850 bis 900 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 350 Euro (sanierungsbedürftige Objekte) bis 1.800 Euro (gut erhaltene Häuser in guter Lage).
- Neubauhäuser: Deutlich höher bei 1.400 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter.
- Eigentumswohnungen: Weniger verbreitet, Preise um 1.400 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter für Bestandsobjekte.
Grundstückspreise (Bodenrichtwerte) bewegen sich um 30 Euro pro Quadratmeter, mit leichten Rückgängen in den Vorjahren. Das Angebot ist begrenzt, oft dominieren ältere Einfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Typische Verkaufspreise für ein Einfamilienhaus (120–150 m² Wohnfläche, Grundstück 600–800 m²) liegen zwischen 200.000 und 350.000 Euro.
5. Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt ist ruhig und von lokaler Nachfrage geprägt. Durchschnittliche Kaltmieten betragen:
- Bestandswohnungen: Ca. 5,00 bis 5,50 Euro pro Quadratmeter.
- Neubauwohnungen: Bis zu 6,50 Euro pro Quadratmeter.
- Häuser zur Miete: 4,20 bis 6,20 Euro pro Quadratmeter.
Im Schwalm-Eder-Kreis insgesamt liegen Mieten bei etwa 8–9 Euro pro Quadratmeter, in Oberaula jedoch niedriger aufgrund der ländlichen Lage. Die Mietrendite für Bestandswohnungen ist mit über 8 Prozent attraktiv für Investoren, da die Kaufpreise niedrig und die Nachfrage stabil sind. Vermietungen erfolgen oft langfristig an einheimische Mieter oder Pendler.
6. Marktentwicklung und Trends
Nach einem Rückgang der Preise in den Jahren 2022–2024 (bedingt durch steigende Zinsen und Baukosten) hat sich der Markt 2025 stabilisiert. Wohnungspreise sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 1–3 Prozent gestiegen, Häuserpreise bleiben weitgehend konstant oder steigen minimal. Im Schwalm-Eder-Kreis und speziell in Oberaula wirkt sich die Nähe zu größeren Zentren positiv aus, ohne dass es zu Überhitzung kommt. Trends sind:
- Zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten und sanierungsarmen Objekten.
- Wenig Neubauaktivität, was das Angebot knapp hält.
- Attraktivität für Käufer aus städtischen Regionen, die günstigen Wohnraum in naturnaher Umgebung suchen.
- Hohe Mietrenditen machen Oberaula für Anleger interessant, insbesondere bei Bestandsimmobilien.
Das Angebot an Immobilien ist gering; auf Portalen sind oft nur wenige Objekte gleichzeitig gelistet, was zu längeren Vermarktungszeiten führt.
7. Einflussfaktoren und Prognose
Positive Faktoren sind die ruhige Lage, niedrige Preise und gute Lebensqualität für Familien und Senioren. Negative Aspekte umfassen die begrenzte Infrastruktur (kein direkter Bahnanschluss, Abhängigkeit vom Auto) und die demografische Alterung, die den Markt langfristig dämpfen könnte. Die stabile Anbindung an die B454 und die Nähe zu Bad Hersfeld stützen jedoch die Nachfrage.
Für die kommenden Jahre (bis 2030) wird ein moderater Preisanstieg von 1–3 Prozent pro Jahr erwartet, getrieben von bundesweiten Trends wie sinkenden Zinsen und anhaltender Nachfrage nach ländlichem Wohnen. Starke Sprünge sind unwahrscheinlich; der Markt bleibt kaufpreisgünstig und investorfreundlich durch hohe Renditen. Risiken bestehen in einer weiteren Abwanderung jüngerer Bewohner oder verzögertem Neubau.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Oberaula ist ein solider, preiswerter Einstiegsmarkt für Eigennutzer und Anleger, die auf Stabilität und Rendite setzen. Mit Kaufpreisen weit unter dem hessischen Durchschnitt (der bei über 3.000 Euro/m² liegt) und attraktiven Mietrenditen bietet die Gemeinde Chancen für langfristige Investitionen. Der Markt profitiert von der naturnahen Lage und bleibt weitgehend unbeeinflusst von spekulativen Entwicklungen größerer Städte. Für Käufer, die Ruhe und Bezahlbarkeit suchen, ist Oberaula eine empfehlenswerte Option in Nordhessen.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
