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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Sulzbach (Taunus). Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Sulzbach (Taunus)
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Sulzbach (Taunus). Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Sulzbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Sulzbach.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Schwalbach am Taunus, Frankfurt am Main, Liederbach am Taunus und Bad Soden am Taunus.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Sulzbach (Taunus) gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Sulzbach (Taunus), Hessen
Einleitung
Sulzbach (Taunus) ist eine charmante Gemeinde im Main-Taunus-Kreis in Hessen mit etwa 9.000 Einwohnern. Sie liegt idyllisch im Vordertaunus, eingebettet zwischen sanften Hügeln, und profitiert von ihrer Nähe zur Metropole Frankfurt am Main, die nur rund 15 Kilometer entfernt ist. Diese Lage verbindet ländliche Ruhe mit urbaner Erreichbarkeit: Die Entfernung zum Frankfurter Flughafen beträgt etwa 18 Kilometer, und Wiesbaden als Landeshauptstadt ist in 35 Kilometern erreichbar. Die Königsteiner Straße (L 3266) durchquert das Gemeindegebiet und stellt eine wichtige Verkehrsverbindung dar. Sulzbach grenzt an Schwalbach am Taunus im Nordosten, Frankfurt im Süden, Liederbach am Taunus im Westen und Bad Soden am Taunus im Nordwesten.
Der Immobilienmarkt in Sulzbach ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die Nähe zu Frankfurt und die hohe Lebensqualität getrieben wird. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus dörflichem Charme und moderner Infrastruktur, einschließlich des Main-Taunus-Zentrums – dem ersten Einkaufszentrum Deutschlands aus dem Jahr 1964. In den letzten Jahren hat sich der Markt durch Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Dynamik im Rhein-Main-Gebiet weiterentwickelt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, das Angebot und die Nachfrage sowie einflussnehmende Faktoren basierend auf Daten zum Stand November 2025.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Sulzbach zeigt eine moderate, aber positive Entwicklung. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser haben sich seit 2021 nur leicht verändert, mit einem leichten Anstieg bei Wohnungen und einer stabilen Phase bei Häusern. Im Vergleich zu 2024 sind die Quadratmeterpreise für Wohnungen um etwa 4,8 Prozent gestiegen, während sie bei Häusern tendenziell rückläufig oder stabil blieben. Dies spiegelt die allgemeine Marktdynamik im Rhein-Main-Gebiet wider, wo Nachfrage nach kompakten Wohnungen höher ist als nach großen Einfamilienhäusern.
Kaufpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt derzeit bei etwa 4.365 bis 4.482 Euro. In Q1 2025 betrug er 4.365 Euro, mit einer leichten Steigerung auf 4.482 Euro zum Stichtag 1. September 2025. Die Spanne reicht von 3.827 Euro (günstige Lagen oder ältere Bauten) bis zu 6.612 Euro (gehobene Objekte in zentralen oder neu entwickelten Bereichen). Für eine typische 60-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich ein Gesamtpreis von rund 262.000 bis 269.000 Euro, bei 100 Quadratmetern etwa 437.000 bis 448.000 Euro. Im Vergleich zu Q1 2021 (4.203 Euro) markiert dies einen Anstieg von 3,8 Prozent.
Kaufpreise für Häuser: Hier liegt der Durchschnitt bei 5.099 bis 5.227 Euro pro Quadratmeter, mit einer Prognose für Q4 2025 auf +1,94 Prozent. Die Spanne umfasst 3.113 bis 4.492 Euro, wobei teure Objekte bis 7.768 Euro erreichen. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet im Schnitt 765.000 bis 784.000 Euro. Seit Q1 2021 (5.013 Euro) ist der Preis um 2,7 Prozent gestiegen, allerdings fiel er im Jahresvergleich 2024/2025 leicht um 0,95 Prozent.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist dynamisch, mit einem Durchschnitt von 13,19 bis 14,66 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Für Wohnungen beträgt der Mittelwert 12,92 Euro, mit einer Spanne von 12,21 bis 18,83 Euro. In Q3 2025 lag der Mietzins für Wohnungen bei 14,66 Euro, für Häuser bei 14,81 Euro – ein Anstieg von 1,52 Prozent für Wohnungen und 3,7 Prozent für Häuser im Jahresvergleich. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich etwa 1.292 bis 1.466 Euro Kaltmiete. Seit 2021 sind die Mieten um 14,8 Prozent gestiegen, was auf steigende Nachfrage und begrenztes Angebot hinweist. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegen die Preise in Sulzbach über dem Schnitt, insbesondere für Neubauten.
Bodenrichtwerte und Grundstücke: Der durchschnittliche Bodenrichtwert für 2025 beträgt 817 Euro pro Quadratmeter, ein Rückgang um 4,6 Prozent gegenüber 2024 (856 Euro). Dies resultiert aus Transaktionen des Vorjahrs und spiegelt eine Abkühlung nach dem Höchststand 2021 (895 Euro) wider. Grundstücke in zentralen Lagen sind dennoch gefragt und können höhere Preise erzielen.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot an Immobilien in Sulzbach ist begrenzt, was zu einer hohen Nachfrage führt. Aktuell sind etwa 38 Immobilien zum Verkauf gelistet, darunter 23 Eigentumswohnungen, 7 Häuser und 1 Grundstück. Für Mieten gibt es rund 6 bis 888 Angebote (je nach Umkreis bis 20 Kilometer), mit Fokus auf 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Beliebte Suchen umfassen provisionsfreie Objekte (14 Angebote) und Neubauten (12 Wohnungen). Das Main-Taunus-Zentrum und geplante Projekte wie barrierefreie Wohnanlagen (z. B. 18 Einheiten mit 66 bis 152 Quadratmetern) erhöhen das Angebot leicht, decken aber die Nachfrage nicht vollständig ab.
Die Nachfrage wird durch Pendler aus Frankfurt und internationale Käufer getrieben, die den Mix aus Natur und Stadtleben schätzen. Es gibt eine Präferenz für gehobene Objekte in ruhigen Lagen wie dem Neuenhainer Weg oder der Schwalbacher Straße. Die geringe Arbeitslosigkeit im Main-Taunus-Kreis (unter dem Hessen-Durchschnitt) und das Bevölkerungswachstum von 7,4 Prozent in den letzten 10 Jahren verstärken dies. Für Gewerbeimmobilien (Büros, Läden) gibt es eine stabile Nachfrage, mit Mietpreisen ab 13,50 Euro pro Quadratmeter für Flächen ab 299 Quadratmetern.
Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Sulzbach wird von mehreren wirtschaftlichen und regionalen Faktoren beeinflusst:
Wirtschaftliche Lage: Die Nähe zu Frankfurt als Finanzzentrum schafft hohe Einkommen und Beschäftigungsmöglichkeiten, was die Kaufkraft steigert. Die jährliche Bevölkerungsentwicklung von 0,7 Prozent und niedrige Arbeitslosigkeit fördern die Nachfrage. Zinsentscheidungen der EZB spielen eine Schlüsselrolle: Niedrige Zinsen begünstigen Käufe, während steigende Raten (wie in 2023/2024) zu Stagnation führten.
Infrastruktur und Lage: Die exzellente Anbindung (A661, S-Bahn) macht Sulzbach attraktiv für Familien und Pendler. Projekte wie die Erweiterung des Main-Taunus-Zentrums und KfW-40-Standard-Neubauten verbessern die Wohnqualität. Die hügelige Landschaft und Grünflächen erhöhen den Wohnwert, während zentrale Lagen höhere Preise rechtfertigen.
Demografische und marktliche Aspekte: Jüngere Familien und Zuzügler aus Frankfurt suchen barrierefreie und energieeffiziente Objekte. Ältere Bauten (vor 1960) sind günstiger, Neubauten (nach 2010) teurer um bis zu 20 Prozent. Externe Faktoren wie Inflation und Energiepreise drücken auf Sanierungsbedarf, während Nachhaltigkeit (z. B. Solaranlagen) den Wert steigert.
Regulatorische Einflüsse: Kein offizieller Mietspiegel existiert, aber Vergleichswerte aus Nachbarorten (z. B. Bad Soden) gelten. Die Grundsteuerreform 2022 hat indirekt zu höherer Transparenz geführt, und Förderprogramme wie KfW-Unterstützung begünstigen Neubau.
Prognose
Für 2026 wird eine leichte Preisanstieg erwartet: +0,45 Prozent für Wohnungen und +1,94 Prozent für Häuser in Q4 2025, mit Fortsetzung in 2026. Mieten könnten um 1,5 bis 3,7 Prozent steigen, getrieben von Nachfrage. Eine Stabilisierung hängt von EZB-Zinsen ab; bei Sinkung könnte der Markt beleben. Die begrenzte Bauaktivität deutet auf anhaltende Knappheit hin, was Preise stützt. Investoren profitieren von Renditen über dem Bundesdurchschnitt, insbesondere bei vermieteten Objekten.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Sulzbach (Taunus) ist robust und attraktiv, mit stabilen Preisen und hoher Nachfrage durch seine einzigartige Lage. Trotz leichter Rückgänge bei Hauspreisen bietet er Chancen für Käufer und Investoren, insbesondere in Wohnungen und Neubauten. Potenzielle Käufer sollten individuelle Bewertungen nutzen, da Faktoren wie Lage und Ausstattung stark variieren. Insgesamt bleibt Sulzbach ein lohnendes Ziel für langfristige Investitionen im dynamischen Rhein-Main-Raum.
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Kontaktformular:
Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
