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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Niederaula. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Niederaula
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Niederaula. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Niederaulas Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Niederaula, Mengshausen, Solms, Niederjossa, Hattenbach, Kleba, Kerspenhausen und Hilperhausen.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Kirchheim, Bad Hersfeld, Hauneck, Haunetal, Schlitz, Vogelsbergkreis, Breitenbach am Herzberg und der Landkreis Hersfeld-Rotenburg.
Für die Immobilienbewertung in der Marktgemeinde Niederaula gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Niederaula (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Niederaula ist eine Marktgemeinde im Landkreis Hersfeld-Rotenburg in Osthessen, etwa 20 Kilometer südlich von Bad Hersfeld und rund 40 Kilometer nordöstlich von Fulda gelegen. Die Gemeinde umfasst mehrere Ortsteile wie Niederaula-Kern, Kerspenhausen, Niederjossa und Mengshausen und hat eine Fläche von etwa 64 Quadratkilometern. Mit einer Bevölkerung von rund 5.300 Einwohnern (Stand Ende 2022) weist Niederaula eine niedrige Bevölkerungsdichte von etwa 83 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Die Gemeinde profitiert von einer guten Verkehrsanbindung durch die Autobahn A7 und die Bundesstraße B62, was Pendler in Richtung Kassel, Fulda oder ins Rhein-Main-Gebiet anzieht. Niederaula ist geprägt von ländlichem Charakter mit Wohnhäusern, landwirtschaftlichen Flächen und kleineren Gewerbegebieten. Die Wirtschaft ist mittelständisch orientiert, mit Fokus auf Handel, Handwerk und Logistik, unterstützt durch die Nähe zum Knotenpunkt Hattenbacher Dreieck.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerung in Niederaula ist in den letzten Jahren stabil geblieben, mit leichter Tendenz zu einer alternden Gesellschaft, wie in vielen ländlichen Regionen Hessens. Die Arbeitslosenquote im Landkreis Hersfeld-Rotenburg liegt traditionell niedrig, oft unter dem hessischen Durchschnitt. Viele Einwohner pendeln zu Arbeitsplätzen in Bad Hersfeld, Fulda oder weiter entfernten Zentren. Die Infrastruktur umfasst Grundschulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen, was die Gemeinde für Familien attraktiv macht. Neue Baugebiete wie „Über der Stedtemühle“ fördern den Zuzug junger Haushalte. Wirtschaftlich profitiert Niederaula von der stabilen Lage in Osthessen, wo Industrie und Dienstleistungen wachsen, allerdings ohne die Dynamik großer Metropolen wie Frankfurt.
3. Aktuelle Kaufpreise für Immobilien
Der Immobilienmarkt in Niederaula ist typisch für ländliche Gemeinden in Hessen: Preise liegen deutlich unter denen in städtischen Zentren wie Fulda (ca. 2.800–3.200 €/m² für Häuser) oder dem hessischen Durchschnitt (ca. 3.200–3.700 €/m²).
- Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften: Angebotspreise für Bestandsimmobilien (Baujahr 1950–2000) bewegen sich derzeit zwischen 250.000 und 350.000 Euro für Objekte mit 130–160 m² Wohnfläche, was einem Quadratmeterpreis von etwa 1.800–2.500 Euro entspricht. Neubauten oder energieeffiziente Häuser (z. B. KfW-40-Standard) erreichen Preise bis 400.000 Euro und mehr, oft um 2.800–3.500 €/m².
- Eigentumswohnungen: Das Angebot ist begrenzt, da Niederaula vorwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt ist. Verfügbare Wohnungen liegen bei 2.000–2.800 €/m², günstiger als im Kreis Fulda (ca. 3.000–3.500 €/m²).
- Grundstücke: Der durchschnittliche Angebotspreis für Baugrundstücke beträgt rund 84 €/m², mit einer Spanne von 30 €/m² (einfache Lagen) bis 150 €/m² (gute Wohnlagen). Bodenrichtwerte liegen bei etwa 37–40 €/m², je nach Ortsteil und Erschließung. Im Vergleich zum Landkreis rangiert Niederaula im mittleren bis unteren Bereich.
Der Markt ist käuferfreundlich, mit längeren Vermarktungszeiten als in Ballungsräumen. Viele Angebote stammen von Privatverkäufern oder regionalen Maklern, darunter Bungalows, Zweifamilienhäuser und Fertighäuser von Anbietern wie Streif oder OKAL.
4. Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt in Niederaula ist entspannt und günstig im hessischen Vergleich.
- Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 6,50–6,70 €/m² (Stand 2024/2025), mit leichter Steigerung um 3–4 % im Jahresvergleich.
- Für eine 80–100 m²-Wohnung oder ein Haus ergeben sich Monatsmieten von 500–800 Euro kalt. In besseren Lagen oder Neubauten können 8–9 €/m² erreicht werden, bleiben aber unter dem Fulda-Niveau (ca. 10–11 €/m²).
Das Angebot an Mietobjekten ist überschaubar, da viele Einwohner Eigentum bevorzugen. Die Mietrendite für Investoren ist attraktiv, da Kaufpreise niedrig und Mieten stabil sind. Es gibt kaum Leerstand, und die Nachfrage kommt vorwiegend von Pendlern oder jungen Familien.
5. Marktentwicklung und Trends (2020–2025)
Bis 2022 stiegen die Preise in Niederaula moderat an, getrieben von niedrigen Zinsen und Zuzug aus städtischen Gebieten. Ab 2023 kam es zu einer Stabilisierung oder leichten Korrektur durch höhere Bauzinsen und allgemeine Unsicherheit, ähnlich wie landesweit. Grundstückspreise sanken in manchen Jahren leicht (z. B. Bodenrichtwerte von 40 €/m² 2021 auf 37 €/m² 2024).
Im Jahr 2025 zeigt sich eine Erholung: Leichte Preissteigerungen von 1–3 % bei Kaufobjekten, bedingt durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im ländlichen Raum. Mieten steigen kontinuierlich, aber moderat. Neue Baugebiete und Energieeffizienz-Anforderungen (z. B. GEG) treiben Neubaupreise hoch, während Bestandsimmobilien günstiger bleiben. Der Markt profitiert von der Nähe zu Fulda und Bad Hersfeld, wo Preise höher sind, was Niederaula als Alternative attraktiv macht.
6. Einflussfaktoren und Prognose
Positive Faktoren: Gute Anbindung, stabile Wirtschaft in Osthessen, niedrige Preise im Vergleich zu urbanen Regionen und Förderung von Neubau durch die Gemeinde.
Herausforderungen: Begrenztes Angebot an modernen Objekten, alternde Bausubstanz in manchen Ortsteilen und Abwanderung junger Menschen in Städte.
Prognose für die kommenden Jahre: Der Immobilienmarkt bleibt stabil mit leichten Steigerungen bei Kauf- und Mietpreisen (2–5 % pro Jahr), solange Zinsen niedrig bleiben und die Region wirtschaftlich wächst. Niederaula eignet sich besonders für Eigennutzer und als Einstieg in den Immobilienbesitz, weniger für spekulative Investitionen mit hohen Renditen.
Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt in Niederaula ruhig, bezahlbar und familienfreundlich – ideal für langfristige Ansiedlung in einer ländlichen, aber gut angebundenen Region Hessens.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
