Sachverständige für Immobilienbewertung in Mühltal

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Mühltal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Mühltal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Mühltal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Mühltals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Nieder-Ramstadt, Traisa, Nieder-Beerbach, Frankenhausen und Waschenbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Ober-Ramstadt, Modautal, Seeheim-Jugenheim und Darmstadt.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Mühltal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Mühltal (Hessen)

1. Einleitung

Mühltal ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Darmstadt-Dieburg in Hessen, die aus den Ortsteilen Mühltal, Nieder-Ramstadt, Ober-Ramstadt und Arheilgen besteht. Mit rund 16.000 Einwohnern profitiert die Region von ihrer zentralen Lage im Rhein-Main-Gebiet, nur wenige Kilometer entfernt von Darmstadt und Frankfurt am Main. Diese Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie dem Wissenschaftsstandort Darmstadt und dem Finanzzentrum Frankfurt macht Mühltal zu einem attraktiven Wohnort für Pendler, Familien und Berufstätige. Der Immobilienmarkt in Mühltal zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage aus, die durch die gute Infrastruktur, die naturnahe Umgebung mit Wäldern und dem Odenwald sowie eine hohe Lebensqualität geprägt ist. Im Jahr 2025 bleibt der Markt dynamisch, mit moderaten Preisanstiegen bei Kaufobjekten und stabilen Mietpreisen. Dieser Bericht fasst den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Markttrends sowie Ausblick für 2025 und darüber hinaus zusammen.

2. Allgemeine Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Mühltal liegt strategisch günstig: Die A5 und A67 sorgen für schnelle Erreichbarkeit der Metropolregion, während der Regionalverkehr (z. B. S-Bahn-Linien) den Alltag erleichtert. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus urbaner Nähe und ländlicher Ruhe, mit Freizeitangeboten wie Wanderwegen, Sportanlagen und dem nahen Mathildenhöhe-Kulturdenkmal in Darmstadt. Wirtschaftlich profitiert Mühltal von der Nähe zu High-Tech-Unternehmen in Darmstadt (z. B. Software- und Forschungsfirmen) und dem Frankfurter Flughafen. Die Arbeitslosenquote im Landkreis Darmstadt-Dieburg liegt bei unter 4 Prozent, was die Nachfrage nach Wohnraum ankurbelt. Demografisch ist die Bevölkerung stabil, mit einem leichten Zuzug junger Familien und Alleinstehender. Die begrenzte Verfügbarkeit an Bauland und die steigende Pendlerattraktivität treiben die Preise, während eine gute Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) den Wohnwert erhöht. Insgesamt ist Mühltal ein „Schlaf- und Pendlerort“ mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung.

3. Aktuelle Preise auf dem Kaufmarkt

Der Kaufmarkt in Mühltal ist 2025 von moderaten Preisanstiegen geprägt, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Immobilien von etwa 3.600 bis 3.700 Euro. Dies liegt über dem hessischen Durchschnitt von rund 3.500 Euro, reflektiert aber die regionale Attraktivität.

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis liegt bei 3.400 bis 3.700 Euro. Für eine 60 m²-Wohnung beträgt der durchschnittliche Kaufpreis etwa 220.000 bis 240.000 Euro, bei 100 m² steigt er auf 350.000 bis 370.000 Euro. Günstige Objekte (z. B. in Randlagen oder älterem Bestand) starten bei 2.500 Euro/m², Premiumwohnungen (z. B. mit Balkon in zentralen Lagen) erreichen bis zu 5.600 Euro/m². Die Nachfrage nach modernisierten Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A oder B ist hoch.
• Einfamilien- und Reihenhäuser: Hier liegt der Durchschnitt bei 3.900 bis 4.000 Euro/m². Ein typisches 150 m²-Haus kostet 580.000 bis 600.000 Euro. Die Spanne reicht von 2.000 Euro/m² für Sanierungsbedürftiges bis 6.600 Euro/m² für Neubauten in bevorzugten Lagen wie Ober-Ramstadt. Häuser mit Garten und Garage sind besonders gefragt.
• Grundstücke: Der Bodenpreis beträgt im Schnitt 700 bis 750 Euro/m², mit einer Spanne von 450 bis 900 Euro/m² je nach Lage. Im März 2025 gab es 17 Angebote in und um Mühltal, mit einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 3,4 Monaten. Baureife Parzellen in Nieder-Ramstadt sind teurer, während Randlagen günstiger sind.

Die Preise variieren je nach Ortsteil: Ober-Ramstadt ist am teuersten (bis 4.200 Euro/m² für Häuser), gefolgt von Nieder-Ramstadt, während Arheilgen etwas erschwinglicher ist.

4. Mietmarkt und Mietspiegel

Der Mietmarkt in Mühltal ist stabil, mit leichten Anpassungen an die Inflation. Der durchschnittliche Kaltmietpreis liegt 2025 bei 12,00 bis 12,50 Euro/m², was unter dem bundesweiten Durchschnitt von 13 Euro/m² liegt, aber im hessischen Kontext moderat ist. Die Mieten sind im Vergleich zu 2024 weitgehend konstant geblieben, mit einer Steigerung von nur 0,5 bis 1 Prozent.

• Wohnungen: Für eine 60 m²-Wohnung beträgt die monatliche Kaltmiete 720 bis 750 Euro (12,00 bis 12,50 Euro/m²). Bei 100 m² sind es 1.200 bis 1.250 Euro. Kleine Appartements (30 m²) kosten 360 bis 420 Euro, größere Familienwohnungen bis zu 1.500 Euro. In gefragten Lagen wie zentralen Straßen von Ober-Ramstadt steigen die Preise auf 13,50 bis 16,00 Euro/m², in ruhigen Randbereichen sinken sie auf 10,50 bis 11,00 Euro/m².
• Häuser: Der Mietpreis für ein Einfamilienhaus liegt bei 11,50 bis 12,00 Euro/m². Ein 150 m²-Haus kostet monatlich 1.700 bis 1.800 Euro. Die Nachfrage nach möblierten oder energieeffizienten Häusern ist hoch, Vermarktungsdauern betragen 2 bis 4 Monate.

Faktoren wie Baujahr (Neubauten +2 bis 4 Euro/m²), Ausstattung (z. B. Balkon, Garage) und Lage beeinflussen die Preise stark. Der Mietspiegel erlaubt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, was in Mühltal selten über 5 Prozent jährlich liegt.

5. Preisentwicklung und Markttrends

Seit 2020 hat sich der Immobilienmarkt in Mühltal positiv entwickelt, getrieben durch die Pandemie-bedingte Flucht in die Peripherie und den Boom im Rhein-Main-Gebiet.

• Kaufpreise: Von 2020 bis 2025 stiegen die Quadratmeterpreise für Häuser um 14 Prozent (von 3.500 auf 4.000 Euro/m²), für Wohnungen um 10 bis 12 Prozent. 2024 auf 2025 betrug der Anstieg 3 bis 4 Prozent, beeinflusst durch sinkende Zinsen und steigende Nachfrage. Grundstücke verteuerten sich um 5 Prozent jährlich.
• Mietpreise: Von 2018 (9,40 Euro/m²) auf 2025 (12,30 Euro/m²) ergab sich ein kumulativer Anstieg von 31 Prozent, also ca. 4 Prozent pro Jahr. 2025 stabilisierten sich die Preise durch Regulierungen und ausreichendes Angebot.

Trends:

• Hohe Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (KfW-Standards) und Home-Office-tauglichen Räumen.
• Zunehmender Fokus auf Nachhaltigkeit: Solaranlagen und Wärmepumpen heben den Wert um 5 bis 10 Prozent.
• Digitalisierung: Online-Plattformen verkürzen Vermarktungszeiten auf 2 Monate.
• Regionale Unterschiede: Ober-Ramstadt profitiert von der Nähe zu Darmstadt, Nieder-Ramstadt von Familienfreundlichkeit.

Der Markt ist ausbalanciert, mit mehr Käufern als Verkäufern, was zu leichten Preisanstiegen führt.

6. Faktoren, die den Markt beeinflussen

• Positive Treiber: Gute Anbindung (Pendlerdistanz <30 Min. nach Frankfurt), niedrige Arbeitslosigkeit, steigende Bevölkerung durch Zuzug (ca. 0,5 Prozent jährlich). Förderprogramme wie die KfW-Umweltprämie unterstützen Käufe.
• Herausforderungen: Begrenztes Bauland führt zu Engpässen; steigende Baukosten (Inflation) bremsen Neubau. Regulatorische Hürden (z. B. Mietpreisbremse) stabilisieren, aber dämpfen Investitionen.
• Demografie: Hoher Anteil an 30- bis 50-Jährigen treibt Familienhäuser; Singles bevorzugen Wohnungen.
• Wirtschaft: Der Rhein-Main-Boom (Wachstum von 2 Prozent) stärkt den Markt, aber Rezessionsängste könnten 2026 dämpfen.

7. Ausblick für 2025 und darüber hinaus

Für die zweite Hälfte 2025 wird ein moderater Anstieg der Kaufpreise um 2 bis 3 Prozent erwartet, bei stabilen Mieten. Die Nachfrage bleibt hoch, da sinkende EZB-Zinsen (auf 2,5 Prozent) Finanzierungen erleichtern. Neubauvorhaben in Arheilgen könnten das Angebot erhöhen und Preise dämpfen. Langfristig (bis 2030) prognostiziert man eine Wertsteigerung von 15 bis 20 Prozent, getrieben durch Urbanisierung und Grünflächenprämien. Risiken: Höhere Energiepreise könnten Sanierungsbedarf steigern. Insgesamt ist Mühltal ein solider Investitionsstandort mit Renditen von 3 bis 4 Prozent bei Vermietung.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Mühltal präsentiert sich 2025 als stabil und attraktiv, mit erschwinglichen Preisen im Vergleich zu Frankfurt (wo Quadratmeterpreise doppelt so hoch sind). Die Kombination aus Natur, Infrastruktur und wirtschaftlicher Dynamik macht die Region ideal für Käufer und Mieter. Potenzielle Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, während Mieter von der Stabilität profitieren. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Gutachter, um Lage-spezifische Chancen zu nutzen. Mühltal bleibt ein Juwel im hessischen Immobilienlandschaft – ein Ort, an dem Wohnen und Investieren harmonieren.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.