Sachverständige für Immobilienbewertung im Regionalverband Saarbrücken

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Regionalverband Saarbrücken. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Regionalverband Saarbrücken

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Regionalverband Saarbrücken. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Gemeinden des Regionalverbandes Saarbrücken, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Saarbrücken, Friedrichsthal, Püttlingen, Sulzbach/Saar, Völklingen, Großrosseln, Heusweiler, Kleinblittersdorf, Quierschied und Riegelsberg.

Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Landkreis Saarlouis, Landkreis Neunkirchen und den Saarpfalz-Kreis.

Für die Immobilienbewertung in dem Regionalverband Saarbrücken gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt des Regionalverbands Saarbrücken

Einleitung

Der Regionalverband Saarbrücken, der die Landeshauptstadt Saarbrücken sowie umliegende Gemeinden wie Völklingen, Püttlingen, Sulzbach/Saar, Friedrichsthal, Heusweiler, Riegelsberg, Quierschied, Kleinblittersdorf und Großrosseln umfasst, ist ein zentraler Wirtschafts- und Wohnstandort im Saarland. Mit rund 330.000 Einwohnern auf einer Fläche von etwa 410 Quadratkilometern bildet er den wirtschaftlichen Kern der Region und profitiert von seiner grenzüberschreitenden Lage zu Frankreich und Luxemburg. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer Mischung aus urbaner Dichte in der Kernstadt und suburbanen Wohngebieten in den Randgemeinden, die durch gute Infrastruktur, Universitäten und Industrieansiedlungen (z. B. Automobil- und Stahlsektor) nachgefragt werden.

Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre, die durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten ausgelöst wurden. Während 2022 und 2023 Preise leicht rückläufig waren, deuten aktuelle Entwicklungen auf einen moderaten Aufwärtstrend hin, getrieben von sinkenden Bauzinsen und anhaltendem Wohnraummangel. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Trends, Einflussfaktoren und Ausblick für Käufer, Mieter und Investoren. Die Analyse basiert auf Marktdaten zum Stand November 2025 und berücksichtigt regionale Unterschiede innerhalb des Verbands.

Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen

Der Regionalverband Saarbrücken ist wirtschaftlich robust, mit einer Arbeitslosenquote von etwa 5,5 Prozent (Stand Ende 2025), die unter dem saarländischen Durchschnitt liegt. Die Region profitiert von der Nähe zu Frankreichs Lothringen und Luxemburgs Finanzzentrum, was Pendlerströme und grenzüberschreitende Beschäftigung fördert. Wichtige Branchen sind die Automobilzulieferindustrie (z. B. Ford in Saarlouis), Logistik und der Dienstleistungssektor. Die Universität des Saarlandes und Forschungscluster wie der Helmholtz-Zentrum ziehen junge Fachkräfte an, was die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Stadt steigert.

Demografisch wächst die Bevölkerung leicht um 0,5 Prozent jährlich, vor allem durch Zuzug junger Familien und Studierender. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an 25- bis 40-Jährigen (ca. 28 Prozent), die zunehmend nach bezahlbarem Eigentum suchen. Allerdings führt der hohe Sanierungsbedarf älterer Bestandsimmobilien (über 70 Prozent der Häuser haben Energieeffizienzklassen F bis H) zu Herausforderungen bei der Modernisierung. Die Wohnungsleerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent, was den Druck auf Preise und Mieten aufrechterhält. Infrastrukturelle Projekte wie die Erweiterung des Saarbrücker Bahnhofs und grenznahe Autobahnanbindungen unterstützen die Attraktivität, während der Fokus auf Nachhaltigkeit (z. B. Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen) zukünftige Entwicklungen prägt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt im Regionalverband Saarbrücken weist 2025 eine heterogene Preisentwicklung auf: Während Kaufpreise für Wohnungen moderat steigen, stagnieren oder sinken Hauspreise in suburbanen Lagen leicht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 2.200 bis 2.400 Euro, für Häuser bei 1.800 bis 2.200 Euro. Im Vergleich zu 2024 markiert dies einen Anstieg von 3 bis 6 Prozent bei Wohnungen, während Häuser um bis zu 5 Prozent günstiger geworden sind, bedingt durch höheren Sanierungsbedarf.

Kaufpreise für Wohnungen

Eigentumswohnungen sind der dynamischste Segment. Der Durchschnittspreis beträgt 2.246 Euro pro Quadratmeter, mit einem Jahresanstieg von 4,7 Prozent gegenüber 2024 (2.138 Euro). In der Kernstadt Saarbrücken erreichen Preise bis zu 2.613 Euro in zentralen Lagen wie Alt-Saarbrücken, während Randbezirke wie Burbach oder Dudweiler bei 1.800 bis 2.000 Euro liegen. Neubauwohnungen kosten im Schnitt 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter und machen etwa 15 Prozent der Transaktionen aus. Der Fünfjahresvergleich zeigt ein Plus von 15 bis 18 Prozent, was auf anhaltende Nachfrage hinweist.

Kaufpreise für Häuser

Häuser sind günstiger, mit einem Durchschnitt von 1.734 bis 2.196 Euro pro Quadratmeter. Der Preisrückgang von 2024 (1.976 Euro) auf 2025 (1.734 Euro) um etwa 12 Prozent resultiert aus einem Überangebot an älteren Objekten in Völklingen und Heusweiler. Freistehende Einfamilienhäuser (140 Quadratmeter, Baujahr 1990er) kosten typisch 300.000 bis 400.000 Euro inklusive Grundstück. In attraktiven Lagen wie Sulzbach/Saar steigen Preise auf 2.300 Euro, während ländliche Gebiete wie Großrosseln bei 1.500 Euro liegen.

Mietpreise

Der Mietmarkt ist angespannt, mit einem Durchschnitt von 9,74 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen (Anstieg um 3,3 Prozent zu 2024). Häuser kosten 9,89 bis 10,11 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang von 1 Prozent im Jahresvergleich. In Saarbrücken-Stadtmitte liegen Kaltmieten bei 10,26 Euro, in Randgemeinden wie Quierschied bei 8,50 Euro. Neubauwohnungen fordern bis zu 12 Euro, was den Trend zu steigenden Mieten im Premiumsegment unterstreicht. Die Mietbelastungsquote (Miete zum Einkommen) beträgt etwa 28 Prozent, was für Haushalte mit mittlerem Einkommen (ca. 3.200 Euro netto) machbar, aber grenzwertig ist.

Grundstückspreise

Baugrundstücke kosten im Durchschnitt 176 Euro pro Quadratmeter, mit einem Anstieg von 2,1 Prozent zu 2024. In der Stadtmitte Saarbrücken liegen Preise bei 200 bis 400 Euro, in suburbanen Lagen wie Riegelsberg bei 140 bis 211 Euro. Der Bodenrichtwert variiert stark: Zentrale Lagen bis 300 Euro, Randgebiete ab 60 Euro.

Regionale Unterschiede innerhalb des Verbands

Der Markt ist nicht einheitlich: Die Kernstadt Saarbrücken dominiert mit höheren Preisen (Wohnungen: 2.400 Euro/m², Mieten: 10 Euro/m²) durch hohe Nachfrage von Studierenden und Berufstätigen. Bezirke wie Malstatt oder Eschberg bieten günstigere Optionen (1.800 Euro/m²), oft mit Sanierungsbedarf. In Völklingen und Püttlingen sinken Hauspreise auf 1.500 Euro/m², ideal für Familien, die Suburbanes suchen. Sulzbach/Saar und Kleinblittersdorf profitieren von Grenznähe und ziehen Pendler an (Preisanstieg +6 Prozent). Ländliche Gemeinden wie Großrosseln oder Heusweiler sind am günstigsten (unter 1.500 Euro/m² für Häuser), eignen sich für Investoren in Sanierungsobjekte. Der Anteil provisionsfreier Angebote (bis 100.000 Euro) liegt bei 10 Prozent, hauptsächlich kleine Wohnungen in Burbach oder Friedrichsthal.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren treiben den Markt: Sinkende Zinsen (aktuell 3,0–3,5 Prozent für 10-jährige Darlehen) beleben Käufe, während der Wohnraummangel (Neubauquote: nur 2.000 Einheiten/Jahr) Preise stützt. Hohe Sanierungsquoten (71 Prozent der Häuser benötigen Modernisierung) dämpfen Hauspreise, bieten aber Chancen durch Förderungen (z. B. KfW-Programme). Wirtschaftliche Stabilität und Zuzug aus dem Ausland (ca. 5 Prozent der Transaktionen) fördern Mieten. Risiken sind geopolitische Unsicherheiten und steigende Baukosten (+3 Prozent 2025), die Neubau bremsen. Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung: Energieeffiziente Objekte erzielen 10–15 Prozent Prämien.

Transaktionsvolumen und Angebot

Das Transaktionsvolumen 2025 beträgt schätzungsweise 1.200 Notartransfers (Wohnungen: 800, Häuser: 400), ein Plus von 10 Prozent zu 2024. Das Angebot ist knapp: 1.500 aktive Inserate (Immobilienportale), mit Fokus auf Bestand (85 Prozent). Neubauanteil sinkt auf 15 Prozent durch Baukosten. Investoren (z. B. institutionelle Käufer) machen 20 Prozent der Käufe aus, priorisieren Mehrfamilienhäuser in der Stadt.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2–4 Prozent erwartet, getrieben von weiter sinkenden Zinsen und Bevölkerungswachstum. Wohnungen profitieren stärker (+4 Prozent), Häuser stabilisieren sich (+1 Prozent). Mieten steigen um 2–3 Prozent, besonders im Neubau. Langfristig (bis 2035) prognostiziert eine Studie einen realen Wertzuwachs von 9,6 Prozent für Wohnungen, bei stabilen Hauspreisen. Herausforderungen bleiben der Neubau (Ziel: 3.000 Einheiten/Jahr) und Sanierungen. Attraktive Segmente: Energieeffiziente Objekte und grenznahe Lagen. Investoren sollten auf stabile Renditen (4–5 Prozent) in Mietobjekten setzen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt des Regionalverbands Saarbrücken steht 2025 an der Schwelle zur Erholung: Günstige Einstiegspreise (besonders Häuser) bei steigender Nachfrage machen die Region für Käufer und Investoren interessant. Die Balance aus urbaner Dynamik und suburbaner Ruhe, gepaart mit wirtschaftlicher Stabilität, unterstreicht das Potenzial. Potenzielle Käufer sollten Sanierungsaspekte prüfen und auf Förderungen setzen, Mieter auf langfristige Verträge achten. Insgesamt bietet der Verband eine wertbeständige Basis für den Wohn- und Investitionsmarkt, mit Chancen in einer wachsenden, grenzüberschreitenden Region. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Gutachter oder Portale zur Objektbewertung.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.