Sachverständige für Immobilienbewertung in Lützelbach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Lützelbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Lützelbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Lützelbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Lützelbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Lützel-Wiebelsbach, Seckmauern, Haingrund, Breitenbrunn und Rimhorn.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Breuberg, Obernburg, Wörth am Main, Klingenberg, Landkreis Miltenberg, Bayern, Michelstadt, Bad König und Höchst im Odenwald.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Lützelbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Lützelbach (Hessen)

Einleitung

Lützelbach ist eine idyllisch gelegene Gemeinde im Odenwaldkreis in Hessen, die sich durch ihre naturnahe Lage an der Grenze zu Bayern auszeichnet. Mit einer Fläche von rund 40 Quadratkilometern, von denen über die Hälfte bewaldet ist, bietet Lützelbach eine hohe Lebensqualität, die vor allem Familien und Naturliebhaber anspricht. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Breitenbrunn, Haingrund, Lützel-Wiebelsbach, Rimhorn und Seckmauern und liegt etwa 50 Kilometer südöstlich von Frankfurt am Main. Diese Lage macht Lützelbach zu einem attraktiven Pendlerort mit guter Erreichbarkeit von Darmstadt und Aschaffenburg. Der Immobilienmarkt in Lützelbach ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Grundstücken, die durch die ruhige Umgebung und die Nähe zu urbanen Zentren getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit Preisen, die unter dem hessischen Durchschnitt liegen, was den Ort für Käufer interessant macht.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung von Lützelbach beträgt derzeit etwa 6.800 Einwohner, was eine leichte Zunahme im Vergleich zu den Vorjahren andeutet. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an Familien und Berufstätigen im Alter von 30 bis 50 Jahren. Die Gemeinde profitiert von einer positiven demografischen Entwicklung, die durch Zuzug aus den umliegenden Metropolregionen unterstützt wird. Die Geburtenrate liegt leicht über dem Landesdurchschnitt, und die Abwanderung junger Menschen ist gering, was auf die gute Infrastruktur zurückzuführen ist. Es gibt fünf Kindertagesstätten und zwei Grundschulen in der Gemeinde, während weiterführende Schulen in den Nachbarorten wie Michelstadt oder Erbach verfügbar sind. Berufliche Ausbildungsmöglichkeiten werden durch die Nähe zu Darmstadt und den beruflichen Schulen im Odenwaldkreis ergänzt.

Wirtschaftlich ist Lützelbach ein typischer Odenwald-Standort mit Fokus auf Klein- und Mittelunternehmen in den Bereichen Handwerk, Forstwirtschaft und Dienstleistungen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 Prozent, was unter dem hessischen Schnitt von 5 Prozent rangiert. Viele Einwohner pendeln in die nahegelegenen Industriegebiete von Erbach oder Höchst, wo Branchen wie Automobilzulieferung und Logistik dominieren. Die Gemeinde selbst bietet Beschäftigungsmöglichkeiten in lokalen Betrieben, darunter Holzverarbeitung und Tourismus, der durch Wanderwege und den Odenwaldlimes angetrieben wird. Diese wirtschaftliche Stabilität unterstützt den Immobilienmarkt, da sie eine sichere Einkommensbasis für Käufer schafft und die Nachfrage nach familientauglichen Objekten steigert. Die Nähe zu Frankfurter Flughafen (ca. 60 km) und der A3-Autobahn fördert zudem Investitionen in Ferien- und Zweitwohnungen.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Lützelbach hat sich von 2020 bis 2025 in einer moderaten Aufwärtsphase befunden, mit einer durchschnittlichen jährlichen Preissteigerung von etwa 3 bis 5 Prozent. Nach einem leichten Einbruch im Jahr 2023 aufgrund steigender Zinsen hat sich der Markt 2025 stabilisiert. Der Durchschnittspreis für Häuser liegt bei etwa 2.550 bis 2.640 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von rund 18 Prozent seit 2021 darstellt. Für Wohnungen beträgt der Quadratmeterpreis derzeit 1.980 bis 2.140 Euro, eine Zunahme von etwa 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Grundstückspreise sind mit 135 bis 186 Euro pro Quadratmeter relativ niedrig und haben sich seit 2020 um 10 bis 15 Prozent erhöht, was auf begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist.

Im Vergleich zum Bundesland Hessen, wo der Hauspreis bei über 3.200 Euro pro Quadratmeter liegt, ist Lützelbach um etwa 20 bis 30 Prozent günstiger. Diese Diskrepanz macht den Ort besonders für Erstkäufer und Investoren attraktiv. Die Mietpreise für Wohnungen haben sich von 2020 bis 2025 um 8 bis 10 Prozent angehoben und liegen nun bei 7,80 bis 8,30 Euro pro Quadratmeter. Für Häuser sind es 9,10 bis 9,20 Euro pro Quadratmeter. Die Rendite für Anleger beträgt derzeit etwa 3 Prozent, was solide, aber nicht überragend ist. Regionale Unterschiede innerhalb der Gemeinde zeigen, dass Objekte in Hanglagen wie Seckmauern oder Rimhorn teurer sind, da sie bessere Aussichten bieten.

Diese Tabelle fasst die Preisentwicklung zusammen und verdeutlicht die moderate, aber kontinuierliche Wertsteigerung.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Lützelbach ist begrenzt, mit etwa 20 bis 30 aktiven Objekten pro Quartal. Die Nachfrage konzentriert sich auf Einfamilienhäuser mit 120 bis 180 Quadratmetern Wohnfläche, die oft mit Gärten und Garagen ausgestattet sind. Beliebte Typen sind Neubau-Fertighäuser und renoviertes Altbestand aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Aktuelle Angebote umfassen Einfamilienhäuser ab 249.000 Euro (z. B. 161 m² mit 8 Zimmern) bis zu 599.000 Euro (131 m² mit 7 Zimmern in guter Lage). Größere Objekte wie Mehrfamilienhäuser mit Einliegerwohnung starten bei 275.000 Euro für 130 m². Für Mieten gibt es wenige Angebote, darunter 4-Zimmer-Wohnungen ab 750 Euro (100 m²) oder Häuser ab 1.590 Euro (140 m²).

Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, insbesondere für energieeffiziente Objekte (z. B. KfW-55-Standard). Investoren suchen nach Renditeobjekten mit Mietpotenzial, während Privatkäufer auf ruhige Lagen setzen. Die Bauaktivität ist moderat, mit Fokus auf Hanggrundstücke von 500 bis 1.000 m², die ab 166.000 Euro angeboten werden. Der Markt ist provisionsfrei in vielen Fällen, was Käufer entlastet.

Regionale Vergleiche und Einflussfaktoren

Im Vergleich zum Odenwaldkreis, wo Hauspreise bei 2.700 Euro pro Quadratmeter liegen, ist Lützelbach günstiger als Erbach (2.900 Euro/m²), aber teurer als rein ländliche Orte wie Gras-Ellenbach (2.200 Euro/m²). Auf Landesebene unterbietet Lützelbach den hessischen Durchschnitt um 25 Prozent, was durch die periphere Lage erklärt wird. Positive Einflussfaktoren sind die gute Anbindung an die A3 und die Nähe zu Frankfurts Wirtschaftszentren, die Pendler anziehen. Negative Aspekte sind die begrenzte Infrastruktur (kein eigenes Krankenhaus) und die Abhängigkeit von Forstwirtschaft, die durch Klimawandel beeinflusst werden könnte.

Weitere Faktoren: Die Energiekrise hat den Bedarf an sanierten Objekten gesteigert, während steigende Baukosten Neubauten verteuern. Die demografische Stabilität sorgt für kontinuierliche Nachfrage, aber eine Alterung der Bestandsimmobilien (viele aus den 1950er-Jahren) erfordert Investitionen in Modernisierungen.

Ausblick und Empfehlungen

Für 2026 wird eine weitere Stabilisierung erwartet, mit möglichen Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Investoren sollten auf Mietobjekte in zentralen Ortsteilen setzen, während Käufer von Neubauern in Hanglagen profitieren könnten. Potenzielle Käufer werden empfohlen, eine individuelle Bewertung durchzuführen, da Lagen und Ausstattung stark variieren. Insgesamt bleibt Lützelbach ein solider Markt für langfristige Investitionen, der von der Balance aus Natur und Erreichbarkeit profitiert. Interessenten sollten den lokalen Gutachterausschuss konsultieren, um Bodenrichtwerte zu prüfen, und auf provisionsfreie Angebote achten, um Kosten zu senken.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Lützelbach oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.