Sachverständige für Immobilienbewertung in Münchhausen

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Münchhausen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Münchhausen

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Münchhausen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Münchhausens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Münchhausen, Niederasphe, Oberasphe, Simtshausen und Wollmar.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Battenberg (Eder), Burgwald, Rosenthal, Landkreis Waldeck-Frankenberg, Wetter, Biedenkopf und der Landkreis Marburg-Biedenkopf.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Münchhausen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Münchhausen (Hessen)

1. Allgemeine Lage und Beschreibung der Gemeinde

Münchhausen ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Marburg-Biedenkopf in Mittelhessen mit etwa 3.300 Einwohnern (Stand 2025). Sie besteht aus den Ortsteilen Münchhausen (Kernort), Simtshausen, Niederasphe, Oberasphe und Wollmar. Die Gemeinde liegt am Rande des Burgwaldes, ca. 20 km nordwestlich von Marburg und ca. 35 km von Gießen entfernt. Die Verkehrsanbindung erfolgt hauptsächlich über die B 3 und die L 3387; eine direkte Autobahnanbindung (nächste Auffahrt A 49 bei Stadtallendorf ca. 25 km) besteht nicht. Die Bahnverbindung über die Burgwaldbahn (Marburg–Frankenberg) ist vorhanden, wird aber nur stundenweise bedient.

Die Gemeinde ist klassisch ländlich geprägt: Land- und Forstwirtschaft, kleinere Gewerbebetriebe und Pendler nach Marburg, Kirchhain und Stadtallendorf dominieren. Es gibt keine nennenswerte Industrie vor Ort.

2. Marktsegment und Angebot

Der Immobilienmarkt in Münchhausen ist sehr klein und dünn. Jährlich kommen in der gesamten Gemeinde nur ca. 25–40 Immobilien (Wohnungen und Häuser) auf den Markt, überwiegend über private Verkäufe oder regionale Makler aus Marburg und Biedenkopf. Plattformen wie Immowelt und Immobilienscout24 listen selten mehr als 10–15 Objekte gleichzeitig.

Das Angebot teilt sich wie folgt auf (Durchschnitt 2023–2025):

• Einfamilienhäuser (meist 1960–1990er Baujahre): ca. 60–65 %
• Doppel- und Reihenhäuser: ca. 15–20 %
• Eigentumswohnungen: unter 5 % (kaum Neubau-Wohnungen vorhanden)
• Baugrundstücke: 10–15 %
• Landwirtschaftliche Anwesen und Höfe: 5–10 %

Neubauaktivität ist extrem gering. Seit 2015 wurden in der gesamten Gemeinde weniger als 50 neue Wohneinheiten (überwiegend Einzelhäuser) fertiggestellt. Es existieren derzeit keine größeren Baugebiete in der Erschließung.

3. Preisentwicklung 2020–2025

Der Immobilienmarkt in Münchhausen hat – wie fast das gesamte Umland von Marburg – von der allgemeinen Preissteigerung der Jahre 2020–2022 profitiert, ist aber seit Mitte 2022 deutlich abgekühlt.

Kaufpreise Bestandsimmobilien (Durchschnittswerte 2025):

• Einfamilienhaus (Baujahr 1960–1980, 120–150 m², Grundstück 600–900 m², sanierungsbedürftig bis teilsaniert): 220.000 – 320.000 €
• Modernisierte oder neuere Häuser (ab Bj. 1995, Energiestandard besser als EnEV 2009): 350.000 – 480.000 €
• Preis pro Quadratmeter Wohnfläche (Bestand): 1.900 – 2.800 €/m² (je nach Zustand und Ortsteil)
• Baugrundstücke (voll erschlossen): 75 – 130 €/m² (sehr stark abhängig von Lage und Größe; größere Parzellen ab 700 m² sind günstiger je m²)

Vergleich zur Preisentwicklung:

• 2019: durchschnittlicher Hauspreis ca. 180.000–220.000 €
• Spitze 2021/2022: bis zu 420.000–450.000 € für gute Objekte
• 2025: Rückgang um ca. 15–25 % gegenüber dem Höchststand 2022, aber immer noch ca. 40–50 % über dem Niveau von 2019

4. Nachfrage und Käuferschichten

Die Hauptnachfrage kommt von:

• Familien und Pendlern aus Marburg, die günstiger bauen oder kaufen wollen
• Zuzügler aus dem Rhein-Main-Gebiet („Landflucht“), die teilweise Home-Office nutzen
• Ortsansässigen Nachfolgegenerationen (Erbschaft/Nachrücken)
• Landwirten und Pferdehaltern (besonders Wollmar und Simtshausen)

Seit 2023 ist die Nachfrage spürbar zurückgegangen. Höhere Zinsen, gestiegene Baukosten und Unsicherheit haben dazu geführt, dass viele potenzielle Käufer abwarten oder ganz auf Miete ausweichen. Verkaufszeiten haben sich von früher 2–4 Monaten auf aktuell oft 8–14 Monate verlängert.

5. Mietwohnungsmarkt

Der Mietmarkt ist extrem klein und fast ausschließlich privat. Größere Vermieter oder Wohnungsgesellschaften gibt es nicht.

• Kaltmiete Bestandswohnungen/Häuser: 6,50 – 9,00 €/m²
• Neubau/Sanierte Objekte: bis 11,00 €/m² (sehr selten)

Viele junge Leute ziehen zum Studium oder Ausbildung nach Marburg oder Gießen und kommen nur am Wochenende zurück, was die Vermietung vor Ort erschwert.

6. Besondere Merkmale und Risiken

• Sehr heterogene Preisstruktur innerhalb der Ortsteile: Der Kernort Münchhausen und Wollmar gelten als „besser“, Simtshausen und Niederasphe als günstiger.
• Viele Objekte aus den 1960–70er Jahren haben einen hohen Sanierungsbedarf (Asbest, Heizung, Dächer, Feuchtigkeit).
• Hochwassergefahr in Teilen von Niederasphe und entlang der Asphe.
• Demografische Entwicklung: Überalterung, Abwanderung jüngerer Jahrgänge – langfristig eher preisdämpfend.
• Kaum spekulative Investoren – der Markt bleibt lokal und emotionsgetrieben.

7. Fazit und Ausblick (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt Münchhausen ist ein typischer, sehr kleiner und träger ländlicher Markt. Nach dem starken Preisanstieg bis 2022 hat sich das Preisniveau stabilisiert bzw. leicht korrigiert. Qualitativ gute, moderne oder frisch sanierte Objekte finden weiterhin relativ schnell Käufer, während sanierungsbedürftige 1970er-Häuser oft lange inseriert bleiben und teilweise 10–20 % unter dem ursprünglichen Wunschpreis verkauft werden.

Für Käufer mit Eigenkapital und handwerklichem Geschick bieten sich aktuell wieder realistischere Einstiegschancen als noch 2021/2022. Ein weiterer starker Preisanstieg ist in den nächsten Jahren unwahrscheinlich; vielmehr wird mit einer Seitwärtsbewegung oder leichten Abwärtskorrektur gerechnet, solange die Zinsen hoch bleiben und die regionale Wirtschaft (vor allem Pendler nach Marburg) nicht stark wächst.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Münchhausen oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.