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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Brechen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Brechen
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Brechen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Brechens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Niederbrechen, Oberbrechen und Werschau.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Limburg, Runkel, Villmar, Selters (Taunus), Hünfelden und der Landkreis Limburg-Weilburg.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Brechen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Brechen (Hessen)
Einleitung
Brechen ist eine idyllische Gemeinde im mittleren Taunus, gelegen im Landkreis Limburg-Weilburg in Hessen. Mit rund 6.500 Einwohnern verkörpert Brechen den Charme eines ländlichen Vororts, der dennoch von der Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Frankfurt am Main (ca. 50 km entfernt) und Wiesbaden profitiert. Die Gemeinde erstreckt sich über den sogenannten „Goldenen Grund“, eine hügelige Landschaft mit dichten Wäldern und landwirtschaftlichen Flächen, die eine hohe Lebensqualität bietet. Die exzellente Verkehrsanbindung – über die Bundesstraße B8, die Bahnlinie nach Limburg und Frankfurt sowie die Autobahn A3 – macht Brechen attraktiv für Pendler.
Der Immobilienmarkt in Brechen ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Entwicklung. Im Kontext des gesamten Hessens, wo der Markt durch den Boom im Rhein-Main-Gebiet dominiert wird, positioniert sich Brechen als bezahlbarer Einstiegspunkt in den Taunus. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, den Kauf- und Mietmarkt, die Preisentwicklung sowie zukünftige Trends. Basierend auf aktuellen Daten (Stand November 2025) zeichnet sich ein Bild von einem Markt ab, der von regionaler Nachfrage getrieben wird, aber unter dem Einfluss höherer Zinsen und demografischer Veränderungen stabilisiert.
Demografische Rahmenbedingungen
Die Demografie in Brechen spiegelt den typischen Wandel in ländlichen Regionen Hessens wider: Eine alternde Bevölkerung mit moderatem Zuzug junger Familien und Pendler. Die Einwohnerzahl liegt bei etwa 6.500, was eine leichte Zunahme von rund 2 Prozent seit 2020 andeutet. Dies resultiert aus der Attraktivität als Wohnort für Familien, die in der Nähe von Frankfurt arbeiten, aber Ruhe und Natur suchen. Der Anteil der über 60-Jährigen beträgt etwa 28 Prozent, was über dem hessischen Durchschnitt von 26 Prozent liegt und auf eine hohe Lebensqualität hinweist. Gleichzeitig wächst der Anteil jüngerer Haushalte durch Zuzug aus Ballungsräumen, was den Bedarf an familientauglichen Immobilien steigert.
Hessen insgesamt verzeichnet eine Bevölkerung von rund 6,42 Millionen Einwohnern, mit einem leichten Anstieg um 0,5 Prozent pro Jahr. In ländlichen Gebieten wie dem Taunus ist der Trend jedoch gemischt: Während der Süden und das Rhein-Main-Gebiet wachsen, stagniert oder sinkt die Bevölkerung im Norden. Für Brechen prognostiziert das Statistische Landesamt bis 2035 eine Zunahme um 5 Prozent, getrieben durch Pendler und Homeoffice-Trends nach der Pandemie. Der Ausländeranteil liegt bei etwa 15 Prozent, was die Vielfalt erhöht und den Wohnungsbedarf diversifiziert. Insgesamt fordert der demografische Wandel den Markt heraus: Es entsteht Bedarf an barrierefreien Altbauumwandlungen und kleineren Wohneinheiten, während große Einfamilienhäuser für junge Familien gefragt bleiben.
Wirtschaftliche Lage und Einfluss auf den Immobilienmarkt
Die Wirtschaft in Brechen ist geprägt von einer Mischung aus lokalen Dienstleistern, Handwerk und Pendlerabhängigkeit. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 Prozent, was unter dem hessischen Durchschnitt von 5 Prozent rangiert und auf die Nähe zu Frankfurts Finanz- und Logistiksektor zurückzuführen ist. Viele Bewohner arbeiten in der Automobilzulieferindustrie (z. B. in Limburg) oder im Rhein-Main-Gebiet, wo der Sektor rund 40 Prozent der Jobs ausmacht. Lokale Branchen wie Landwirtschaft, Tourismus (Wanderwege im Taunus) und kleine Gewerbebetriebe sorgen für Stabilität, ohne starke Schwankungen.
Der Immobilienmarkt profitiert von dieser wirtschaftlichen Solidität: Niedrige Arbeitslosigkeit treibt die Nachfrage nach Eigentum, da Haushalte höhere Finanzierbarkeit haben. Allerdings bremsen steigende Zinsen (aktuell 3-4 Prozent für 10-jährige Festzinsbindungen) den Kaufmarkt. Im Vergleich zu Hessen, wo das Bruttoinlandsprodukt bei über 323 Milliarden Euro liegt, ist Brechen kein Wachstumsmotor, sondern ein „Schlafender Vorort“. Die gute Infrastruktur (Bahnverbindung alle 30 Minuten nach Frankfurt) macht es zu einem attraktiven Standort für Homeoffice-Nutzer, was seit 2023 den Zuzug um 10 Prozent gesteigert hat. Wirtschaftliche Unsicherheiten wie die Energiewende und der Fachkräftemangel könnten jedoch zu einer Stagnation führen, wenn der Pendlerverkehr nachlässt.
Kaufmarkt für Immobilien
Der Kaufmarkt in Brechen ist geprägt von einer breiten Palette an Angeboten: Von Einfamilienhäusern in grüner Lage bis zu Reihenhäusern in den Ortsteilen wie Werschau oder Niederbrechen. Der Durchschnittspreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 2.700 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.000 bis 3.500 Euro je nach Alter und Ausstattung. Für eine typische 150 m²-Familienvilla ergibt das einen Gesamtpreis von rund 400.000 bis 500.000 Euro. Eigentumswohnungen sind seltener und kosten im Schnitt 2.300 Euro pro Quadratmeter, oft in Neubauten mit moderner Energieeffizienz.
Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Objekte (KFW-Standard 40 oder besser), da Käufer zunehmend auf Förderungen wie die KfW-Umweltbonus setzen. Das Angebot umfasst etwa 20-30 Objekte pro Quartal, hauptsächlich Bestandsimmobilien aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Im Vergleich zu benachbarten Taunus-Orten wie Bad Camberg (3.000 Euro/m²) ist Brechen günstiger, was es für Erstkäufer attraktiv macht. Die Transaktionszahlen sind stabil bei 50-60 Verkäufen jährlich, mit einer leichten Zunahme durch Zuzug aus teureren Städten.
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Brechen ist ausgeglichen, mit einem Fokus auf Langzeitmieten für Familien und Singles. Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt 8,50 Euro pro Quadratmeter, was für eine 80 m²-Wohnung monatlich 680 Euro bedeutet. Häuser sind teurer, mit 9,00 Euro/m², und eignen sich für größere Haushalte. Die Spanne reicht von 7,50 Euro (ältere Altbauten) bis 10,50 Euro (Neubau mit Balkon und Garage). Die Leerstandsquote liegt bei unter 3 Prozent, was auf eine gesunde Nachfrage hinweist, aber keine Überhitzung wie in Frankfurt (14 Euro/m²).
Mieterhöhungen sind moderat und unterliegen der Mietpreisbremse in Hessen, die Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Der Markt profitiert von der Pendler-Nachfrage, wobei Homeoffice-Trends zu mehr Anfragen nach ruhigen Lagen führen. Gewerbemieten (z. B. Büros) liegen bei 8-12 Euro/m² und sind stabil, da lokale Unternehmen wachsen.
Preisentwicklung und Prognose
Seit 2021 haben sich die Kaufpreise in Brechen um etwa 5-8 Prozent erhöht, mit einer leichten Stagnation 2023 durch hohe Zinsen. Im Jahr 2024 stiegen sie um 2 Prozent auf 2.700 Euro/m² für Häuser, während Mieten um 3 Prozent zunahmen. 2025 zeigt eine moderate Erholung: Kaufpreise +1-2 Prozent, Mieten +2-3 Prozent, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage. Prognosen bis 2030 rechnen mit einer jährlichen Steigerung von 1-3 Prozent, abhängig von der Wirtschaftslage. Risiken sind höhere Energiepreise, die Sanierungen teurer machen, und der demografische Wandel, der in ländlichen Teilen zu Überangebot führen könnte.
Im Vergleich zu Hessen (Häuser: 3.200 Euro/m²) ist Brechen 15-20 Prozent günstiger, was Potenzial für Wertsteigerungen birgt. Experten empfehlen Käufe in energieeffizienten Lagen, da diese bis 2030 um 10-15 Prozent zulegen könnten.
Herausforderungen und Chancen
Herausforderungen umfassen den demografischen Wandel (Alterung führt zu mehr Pflegewohnungenbedarf) und regulatorische Hürden wie das Gebäudeenergiegesetz, das Sanierungen auf bis zu 20.000 Euro pro Objekt treibt. Der Fachkräftemangel behindert den Bausektor, was zu Verzögerungen bei Neubauten führt. Chancen ergeben sich aus der Taunus-Attraktivität: Nachhaltige Projekte (z. B. Solaranlagen) und Homeoffice-Entwicklungen könnten den Markt beleben. Für Investoren lohnen sich Mietobjekte mit Renditen von 4-5 Prozent, während Käufer von der Stabilität profitieren.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Brechen ist ein robuster, familienfreundlicher Sektor, der Stabilität und Bezahlbarkeit vereint. Mit Preisen unter dem hessischen Durchschnitt und starker Verkehrsanbindung eignet er sich ideal für Pendler und Ruhesuchende. Trotz Herausforderungen durch Zinsen und Demografie bietet er langfristig Potenzial für Wertsteigerungen von 1-3 Prozent jährlich. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte setzen und den Markt engmaschig beobachten, um von der Erholung 2026+ zu profitieren. Brechen bleibt ein Juwel im Taunus – zugänglich, lebenswert und zukunftsweisend.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
